Réparations locatives : ce que le locataire paie, ce qui reste à votre charge, et le piège de la vétusté

Le locataire a quitté le logement, l'état des lieux de sortie est signé, et vous découvrez une peinture écaillée, un robinet qui goutte et un parquet terne. Faut-il tout facturer ? Et qui doit payer quand la chaudière lâche en plein hiver ? La réponse tient en une règle simple : le locataire assume l'entretien courant et les petites réparations, vous assumez le reste, et l'usure normale du temps ne se facture jamais. Voici comment faire le tri sans vous tromper, ni envers le locataire, ni envers votre trésorerie.

Le locataire paie l'entretien courant, pas les travaux lourds

Le principe est posé par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements, ainsi que les menues réparations. Selon Service-public, il peut les faire lui-même ou les confier à un professionnel, pendant toute la durée du bail.

Le texte d'application est le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui dresse une liste de réparations locatives. Cette liste est indicative : elle donne des repères, pas un catalogue fermé. Retenez la logique : ce qui relève de l'usage quotidien et de l'entretien régulier va au locataire, ce qui relève de la structure, de l'âge ou d'un défaut du logement revient au bailleur.

Cette répartition vaut pour la location de résidence principale. Si vous louez en meublé, les équipements listés dans le bail (électroménager, hotte, etc.) suivent la même logique d'entretien, et c'est à vous de réparer ou remplacer un appareil fourni qui tombe en panne par usure.

La liste du décret donne un bon repère pièce par pièce

D'après la fiche de Service-public sur l'entretien et les réparations locatives, voici ce qui est à la charge du locataire, par grande famille :

Deux obligations reviennent souvent en fin de bail. Le locataire doit faire entretenir sa chaudière chaque année, sauf si le bail prévoit autre chose, et faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées. Si l'attestation d'entretien manque, c'est un point à réclamer en cours de bail plutôt qu'à la sortie.

Les grosses réparations et la décence restent votre affaire

Tout ce qui n'est pas une réparation locative vous revient. La fiche de Service-public sur les travaux à la charge du propriétaire cite le remplacement d'un volet défectueux, les travaux nécessaires pour respecter les critères du logement décent, les travaux d'amélioration de la performance énergétique, comme l'isolation, ou encore l'entretien des toitures et des façades végétalisées.

Quelques cas qui prêtent à confusion, selon cette même fiche :

• la réparation d'une canalisation dont la fuite résulte de sa vétusté est pour vous, le locataire devant simplement vous prévenir ;
• l'achat et l'installation initiale du détecteur de fumée vous incombent, l'entretien revenant ensuite au locataire ;
• le curage d'une fosse septique est à votre charge, le locataire ne faisant que la vidange ;
• la taille des branches qui dépassent chez le voisin est aussi pour vous.

Votre obligation de louer un logement décent ne s'éteint pas avec le bail. Si vous ne faites pas un travail qui vous incombe, le locataire doit continuer à payer son loyer, mais il peut vous mettre en demeure par lettre recommandée, puis saisir la commission départementale de conciliation si aucun accord n'est trouvé dans les deux mois. Le juge peut alors vous contraindre à faire les travaux.

La vétusté ne se facture jamais au locataire

C'est le point qui génère le plus de litiges. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, analysé par l'ANIL, définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et des éléments d'équipement du logement. Une peinture qui a jauni en sept ans, un parquet qui a perdu son éclat, un joint fatigué : ce n'est pas une dégradation, c'est le temps.

Et l'article 7 de la loi de 1989 prévoit que le locataire n'est pas tenu de ces réparations lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction. Concrètement, Service-public précise que les différences dues à la vétusté ne peuvent pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.

La différence avec une vraie dégradation tient à la cause. Un trou de la taille d'un poing dans une cloison, une moquette brûlée, un dégât causé par un animal : ce sont des dégradations liées à un usage anormal, et elles peuvent être imputées au locataire. L'usure uniforme, elle, reste pour vous.

Une grille de vétusté évite de discuter au cas par cas

Le même décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir d'une grille de vétusté. C'est une possibilité, pas une obligation. D'après l'analyse de l'ANIL, la grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du logement, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaires annuels, qui viennent réduire le prix des réparations locatives mises à la charge du locataire.

Le principe est simple : plus l'équipement est ancien, moins le locataire en supporte le coût. Ce choix se fait dès la signature du bail, ce qui rend le sujet très concret au moment de rédiger le contrat. Un bail conforme ALUR est l'occasion de prévoir cette grille, ou de décider volontairement de ne pas en utiliser.

Si vous n'avez pas de grille, vous restez libre d'apprécier la vétusté au cas par cas, mais vous aurez alors moins d'arguments chiffrés en cas de désaccord.

Chaque retenue sur le dépôt de garantie doit se justifier

Quand il y a effectivement une dégradation, la retenue doit être étayée. D'après la fiche de Service-public sur le dépôt de garantie, les justificatifs attendus sont les états des lieux d'entrée et de sortie, les photos, un éventuel constat de commissaire de justice, les factures ou devis, ou une lettre de réclamation restée sans réponse.

Les délais de restitution courent à partir de la remise des clés :

En cas de retard, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Pour un loyer de 800 euros, cela fait 80 euros par mois entamé. Cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient de l'absence de nouvelle adresse communiquée par le locataire.

Le locataire peut contester les retenues. Pour un litige de 5 000 euros ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection, dans un délai de trois ans.

Les états des lieux décident de l'issue du litige

Sans état des lieux d'entrée, la discussion tourne vite à votre désavantage. Selon Service-public, si c'est le propriétaire qui refuse de le faire malgré une mise en demeure, il doit prouver en fin de bail que le logement était en bon état. Si c'est le locataire qui a refusé, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

Pour la vétusté et les travaux à votre charge, la charge de la preuve de l'imputabilité au locataire vous revient dans tous les cas. D'où l'intérêt d'un état des lieux précis, pièce par pièce, établi sous la même forme à l'entrée et à la sortie, avec des photos datées.

Ce que cela change dans la pratique : décrivez l'état réel de chaque élément (« peinture en bon état », « parquet rayé en deux endroits »), notez les relevés de compteurs et les clés remises, et conservez les deux documents ensemble. Un état des lieux numérique avec photos facilite la comparaison à la sortie.