Droits et obligations du bailleur
et du locataire en France (2026)

Le logement doit respecter des critères de décence stricts : surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m (volume habitable ≥ 20 m³), absence de risque pour la santé et la sécurité, équipements fonctionnels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées). Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être classé entre A et F au DPE pour pouvoir être loué. Les logements classés G sont interdits à la location.

Le bailleur doit annexer au bail : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Diagnostic Amiante (si immeuble avant 1997), le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP, si immeuble avant 1949), l'état de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz (si installation > 15 ans), l'état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic Bruit si en zone d'exposition. Depuis le 1er janvier 2024, le bail doit mentionner le numéro d'identification fiscale du logement.

Depuis le 1er août 2015, le bailleur doit annexer au contrat de bail une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs. Son contenu est défini par l'arrêté du 29 mai 2015, modifié par l'arrêté du 16 février 2023 (intégrant notamment les violences conjugales). Ce document ne doit pas être signé — il est informatif.

L'état des lieux d'entrée est obligatoire et doit être établi contradictoirement (bailleur + locataire) lors de la remise des clés. Il doit respecter un modèle type défini par décret. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état — le bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie pour des dégradations.

Dans les communes en zone tendue (786 communes dont Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, etc.), le loyer du bail ne peut pas excéder le loyer du précédent locataire, sauf exceptions prévues par décret (loyer manifestement sous-évalué, travaux d'amélioration). Dans certaines zones avec encadrement renforcé (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), un plafond de loyer de référence majoré s'applique également.

Le bailleur doit s'abstenir de tout acte qui troublerait la jouissance du locataire. Il ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord de ce dernier. Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2024, un préavis minimum de 48 heures est requis pour toute visite, contre 24 heures auparavant.

Le bailleur prend en charge les grosses réparations et celles liées au vieillissement naturel du logement. Il doit informer le locataire par notification écrite (remise en main propre ou LRAR) avant tout travaux. Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle.

Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance doit distinguer le montant du loyer de celui des charges. Depuis la loi ALUR, elle peut être envoyée par email avec l'accord du locataire. La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 instaure une sanction pénale pour les bailleurs refusant de délivrer une quittance : amende jusqu'à 20 000 € et jusqu'à 1 an d'emprisonnement.

La révision annuelle du loyer est possible uniquement si une clause de révision est inscrite dans le bail. Elle est calculée selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Important : les logements classés F ou G au DPE dont le bail a été conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022 ne peuvent plus faire l'objet d'une révision de loyer à la hausse.

En location vide, les charges sont des provisions régularisées annuellement. Le bailleur doit envoyer au locataire le décompte des charges réelles une fois par an, au moins 1 mois avant la date de régularisation. Le locataire peut demander à consulter les justificatifs de charges pendant 6 mois. En location meublée, un forfait de charges est possible (non régularisable).

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, ou de 2 mois en cas de dégradations constatées, à partir de la date de restitution des clés. En cas de retard, le bailleur est redevable d'une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois minimum (location vide) ou 3 mois (location meublée). Le congé n'est valable que pour 3 motifs : vente du logement, reprise pour y habiter (bailleur ou famille proche), ou motif sérieux et légitime (impayés, troubles). Tout congé donné pour un motif frauduleux expose le bailleur à des sanctions pénales.

Le paiement du loyer et des charges est l'obligation principale du locataire. Le loyer est payable au terme convenu dans le bail (généralement le 1er du mois). En cas d'impayé, le bailleur peut engager une procédure d'expulsion après mise en demeure — mais la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toute expulsion.

Le locataire a l'obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). Une attestation doit être remise au bailleur lors de l'entrée dans les lieux, puis chaque année à sa demande. En cas de défaut d'assurance, le bailleur peut soit résilier le bail, soit souscrire une assurance pour le compte du locataire en lui répercutant le coût.

Le locataire prend en charge les menues réparations et l'entretien courant : joints de robinetterie, remplacement d'ampoules, entretien annuel de la chaudière, débouchage des évacuations, entretien des revêtements intérieurs. Si une dégradation est due au vieillissement naturel ou à un cas de force majeure, c'est le bailleur qui en est responsable.

Le locataire peut réaliser des aménagements sans transformer le logement (repeindre un mur, poser du papier peint). En revanche, il doit obtenir l'accord écrit du bailleur pour : abattre une cloison, remplacer une douche par une baignoire, installer une antenne TV, réaliser des travaux modifiant la structure du logement. À défaut d'accord, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire à la sortie.

Le locataire doit utiliser le logement de façon paisible et conformément à sa destination (résidence principale). Il doit respecter le règlement de copropriété (nuisances sonores, parties communes, animaux). Il ne peut sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur et ne peut pas céder son bail à un tiers.

Le locataire doit respecter un préavis de 3 mois en location vide (réduit à 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, handicap, ou logement insalubre). En location meublée, le préavis est d'1 mois quelle que soit la zone. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur.

Depuis la loi du 9 avril 2024, les bailleurs qui refusent d'établir un contrat de bail conforme à l'article 3 de la loi de 1989, de délivrer une quittance, ou qui dissimulent ces obligations, encourent une amende de 20 000 € et une peine d'emprisonnement d'1 an.

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est interdit à la location (nouveaux baux et renouvellements). Les logements classés F seront interdits à partir de 2028, les logements classés E en 2034. Les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) étaient déjà interdits depuis le 1er janvier 2023.

Les logements classés F ou G au DPE, dont le contrat de location a été conclu, reconduit tacitement ou renouvelé à compter du 24 août 2022, ne peuvent plus faire l'objet d'une révision de loyer à la hausse. Cette mesure s'applique même si une clause de révision figure dans le bail.