Photos de l'état des lieux : ce qui fait foi en cas de litige, et ce qui ne sert à rien

Au moment de rendre les clés, le désaccord porte rarement sur les mots du bail. Il porte sur l'état d'un mur, d'un plan de travail, d'un parquet. Et le bailleur se croit couvert parce qu'il a pris trente photos le jour de l'entrée. Vient alors la seule question qui compte devant un juge ou une commission de conciliation : ces photos, à quel document signé sont-elles rattachées ? Beaucoup de clichés nets et bien cadrés ne servent à rien, non pas parce qu'ils sont mauvais, mais parce que personne, en face, ne les a jamais validés.

La photo illustre l'état des lieux, elle ne le remplace pas

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l'état des lieux. Pour chaque pièce, il impose une description précise de l'état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il ajoute que ce constat peut être complété d'observations ou de réserves, et illustré d'images.

Le mot « illustré » règle la question. Les photos sont expressément admises : personne ne peut vous reprocher d'en prendre, ni refuser qu'elles figurent au dossier. Mais elles viennent en complément d'un écrit. Une série de quarante photos sans description pièce par pièce n'est pas un état des lieux, c'est un album. À l'inverse, une description écrite précise tient debout toute seule.

Le même décret autorise l'état des lieux sur support papier ou sous forme électronique, et exige qu'il soit remis à chaque partie au moment de la signature. Un constat réalisé sur tablette, photos intégrées, a donc exactement la même valeur qu'un formulaire imprimé, à condition que le locataire reparte avec son exemplaire. C'est précisément l'intérêt d'un état des lieux numérique avec photos intégrées : les images ne sont pas à côté du document, elles sont dedans.

Les quatre conditions qui rendent une photo utile

Elle est rattachée au document signé. L'état des lieux mentionne l'annexe photographique, le nombre de vues, et si possible la pièce concernée pour chacune. Une photo dont le document ne parle pas est une photo que l'on peut contester.

Elle est datée et située. La date doit être cohérente avec celle de l'état des lieux. « Salle de bains, joint de la douche » vaut mieux qu'un fichier nommé IMG_4312.

Elle est contradictoire. Prise pendant la visite, en présence du locataire, qui signe ensuite le document auquel elle est annexée. C'est ce point, et non la qualité de l'image, qui fait la différence en cas de litige.

Elle est comparable. Le décret demande une forme qui permette de comparer l'état constaté à l'entrée et à la sortie. Concrètement : les mêmes cadrages, le même ordre de pièces, et un plan large avant chaque gros plan. Un gros plan de rayure sans vue d'ensemble ne dit pas où se trouve la rayure.

Ce qui ne pèse presque rien

• Les photos envoyées par courriel quelques jours après l'entrée, sans que le locataire les ait acceptées. C'est votre parole contre la sienne.
• Les photos conservées dans votre téléphone et jamais versées à l'état des lieux. Elles existent, mais rien ne prouve qu'elles datent du jour indiqué.
• Les photos prises seul, après la restitution des clés, pour documenter une dégradation. Le locataire n'était pas là, et le logement n'était plus sous son contrôle.
• Un état des lieux qui dit « bon état » partout, même accompagné de cinquante photos. Le juge compare deux descriptions. Si celle d'entrée ne décrit rien, il n'y a rien à comparer.

Les deux fenêtres pour compléter un état des lieux d'entrée

Le locataire peut demander par écrit, dans les dix jours suivant l'établissement de l'état des lieux d'entrée, qu'un élément oublié y soit ajouté. Pour les équipements de chauffage, cette demande reste possible pendant le premier mois de la période de chauffe. Ces droits appartiennent au locataire, mais ils servent aussi le bailleur : un ajout accepté et signé par les deux parties vaut bien mieux qu'une photo glissée unilatéralement au dossier.

L'état des lieux de sortie, lui, ne se complète pas. Ce qui n'a pas été noté le jour de la restitution sera difficile à faire valoir ensuite. D'où l'intérêt de prendre le temps, pièce par pièce, et d'inscrire les réserves sur le document avant de signer.

Une photo prouve un état, pas une responsabilité

C'est la limite que beaucoup de bailleurs découvrent tard. Deux photos parfaitement nettes, l'une à l'entrée, l'autre à la sortie, établissent qu'un revêtement s'est dégradé. Elles n'établissent pas que le locataire doit payer. Reste à distinguer la dégradation de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale liée au temps et à l'usage. Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, qui chiffre cette usure poste par poste et retire du débat les discussions sans fin sur une moquette de dix ans.

Autrement dit, des photos irréprochables ne justifient jamais une retenue sur le dépôt de garantie pour de l'usure normale. Elles justifient une retenue pour ce qui dépasse cette usure, devis ou facture à l'appui.

Et quand il n'y a pas d'état des lieux d'entrée

L'article 1731 du code civil pose que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Mais cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Un bailleur qui n'a jamais proposé de constat d'entrée ne peut donc pas s'y réfugier : il devra prouver lui-même l'état initial, et des photos personnelles non contradictoires y pèsent peu. Réaliser l'état des lieux reste la seule parade, et il fait partie des obligations du bailleur qu'il vaut mieux ne pas traiter à la légère.

À retenir avant votre prochaine remise de clés

• Décrivez par écrit, pièce par pièce, avec des mots précis. La photo vient après.
• Annexez les images au document, mentionnez-les, et faites signer l'ensemble.
• Remettez un exemplaire complet au locataire le jour même, papier ou numérique.
• À la sortie, refaites les mêmes cadrages dans le même ordre.
• Avant toute retenue, séparez ce qui est dégradation de ce qui est vétusté.

Un état des lieux solide ne demande pas plus de photos. Il demande que les photos soient au bon endroit, dans un document que les deux parties ont signé le même jour.