Mobilier d'un logement meublé : les 11 éléments exigés par la loi, l'inventaire à annexer et le risque de bail vide
Vous préparez une location meublée, ou vous venez de racheter un logement équipé par l'ancien propriétaire, et une question revient : que faut-il laisser dans les lieux pour que le bail soit bien un bail meublé ? La loi ne laisse pas cela à l'appréciation de chacun. Un décret de 2015 fixe une liste de onze éléments minimum, et un oubli peut faire requalifier votre bail en bail vide devant un juge. Bonne nouvelle : la liste est courte, concrète, et il suffit de la cocher avant la remise des clés.
Le bail meublé repose sur une liste de onze éléments, pas sur votre appréciation
La loi définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, comme le rappelle l'analyse de l'ANIL sur la liste du mobilier. Ce principe est précisé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015.
Le décret procède en deux temps. Son article 1er impose que chaque pièce soit équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination : une chambre se meuble en chambre, une cuisine en cuisine. Son article 2 dresse ensuite la liste minimale, qui s'applique à tout logement meublé occupé à titre de résidence principale. Un salon bien décoré mais sans luminaire, ou une cuisine sans ustensiles, ne remplit donc pas la condition, même si le reste est de qualité.
Les onze éléments se contrôlent un par un, avec leurs détails
Le texte est précis sur les formulations. Le tableau ci-dessous reprend l'article 2 du décret, tel que le rapporte l'ANIL, avec le point qui fait trébucher le plus souvent.
| Élément exigé | Ce que dit le décret | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Literie | Literie comprenant couette ou couverture | La literie seule ne suffit pas : prévoyez aussi la couette ou la couverture |
| Occultation | Dispositif d'occultation des fenêtres des chambres | Volets ou rideaux, mais dans les chambres au minimum |
| Cuisson | Plaques de cuisson | Vérifiez qu'elles fonctionnent le jour de la remise des clés |
| Four | Four ou four à micro-ondes | L'un ou l'autre suffit |
| Froid | Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec compartiment à température inférieure ou égale à -6 °C | Un petit réfrigérateur sans compartiment congélation ne convient pas |
| Vaisselle | Vaisselle nécessaire à la prise des repas | En nombre suffisant pour le nombre d'occupants prévu |
| Ustensiles | Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, couverts de service : de quoi cuisiner réellement |
| Table et sièges | Table et sièges | Des sièges en nombre cohérent avec l'occupation |
| Rangement | Étagères de rangement | Penser à les mentionner si ce sont des meubles intégrés |
| Éclairage | Luminaires | Pensez à chaque pièce, l'article 1er du décret l'exige |
| Entretien | Matériel d'entretien ménager adapté au logement | Aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour un carrelage |
La dernière ligne est la moins connue. Service-public donne l'exemple d'un aspirateur pour un logement moquetté, et d'un balai avec une serpillière pour du carrelage : l'équipement s'adapte aux sols et aux surfaces du logement concerné.
Dormir, manger et vivre : la qualité compte autant que la présence
Cocher la liste ne dispense pas de juger l'ensemble avec bon sens. La définition légale mentionne trois usages : dormir, manger, vivre. Un studio de 20 m² avec une table pour quatre et un seul siège, ou un deux-pièces dont la seconde chambre ne contient qu'un matelas sans occultation, laisse place à la contestation.
Pour une colocation ou un logement familial, raisonnez par occupant. La vaisselle « en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas » est un critère qui varie avec le nombre de personnes inscrites au bail. Si le bail prévoit deux locataires, deux assiettes ne suffisent pas.
À lire aussiPhotos de l'état des lieux : ce qui fait foi en cas de litige, et ce qui ne sert à rienLes photos de l'état des lieux ne valent que si elles sont annexées au document signé par les deux parties. Ce qui fait foi en cas de litige, et ce qui ne pèse presque rien.L'inventaire du mobilier s'annexe au bail et se refait à la sortie
Un logement meublé implique un document de plus qu'une location vide. Selon Service-public, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire, puis lors de leur restitution au propriétaire ou à l'agent immobilier. Ces documents sont signés par le propriétaire (ou l'agent) et par le locataire, et annexés au bail.
Deux précisions utiles pour le bailleur :
- Pas de frais en plus. L'établissement de l'inventaire ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux d'entrée et de sortie. Vous ne pouvez donc pas ajouter une ligne « frais d'inventaire ».
- Deux moments, un même document. L'inventaire d'entrée sert de référence à celui de sortie : c'est en comparant les deux que l'on repère un objet manquant ou abîmé au-delà de l'usure normale.
En pratique, l'inventaire se fait en même temps que l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce. Un outil numérique évite d'oublier un poste et horodate les signatures : voir la page état des lieux numérique pour réaliser les deux documents d'un seul passage.
Quand il manque un élément, le juge peut requalifier le bail en bail vide
Le risque n'est pas théorique, mais il est mesuré. Selon Service-public, en cas de litige sur le type de bail, le locataire ou le propriétaire doit saisir par assignation le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Ce juge peut décider de requalifier le bail du logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de la liste de meubles et d'objets.
Concrètement, une requalification signifie que le bail est examiné comme un bail de location vide, avec les règles plus protectrices pour le locataire qui s'y attachent (durée, préavis, dépôt de garantie). C'est précisément l'inverse de ce que cherche un bailleur qui a opté pour la souplesse du meublé.
| Situation | Conséquence possible |
|---|---|
| Les onze éléments sont présents et inventoriés | Le bail reste un bail meublé |
| Un élément manque, mais le locataire ne dit rien | Pas de litige tant que personne n'agit, mais la fragilité subsiste |
| Un élément manque et le locataire saisit le juge | Le juge peut requalifier le bail en bail vide |
Le bailleur n'a pas à s'interdire de louer meublé : il doit simplement vérifier la liste avant de signer. Si un élément manque après coup, le plus simple reste de le fournir et de signer un avenant qui complète l'inventaire.
La liste concerne la résidence principale du locataire, bail mobilité compris
Le champ d'application est précis. Le décret vise le logement meublé occupé à titre de résidence principale. Service-public précise que cela couvre le logement mis en location avec un bail d'habitation, y compris le bail mobilité.
La location saisonnière ou de tourisme relève d'un autre cadre. Pour le meublé de tourisme, Service-public indique que l'ameublement et les équipements font partie des critères du classement, démarche facultative. Si vous proposez ce type de location, vérifiez plutôt les règles propres au meublé de tourisme avant de vous appuyer sur la liste du décret.
Une fois la liste respectée, les règles du bail meublé s'appliquent
Quand le logement est correctement équipé, le bail meublé suit ses propres règles. D'après le tableau comparatif de Service-public sur la location meublée, la durée minimale est d'un an, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis d'un mois.
Ces règles se vérifient dans le contrat lui-même, qui doit respecter le modèle type de bail. Pour les pièges de la restitution du dépôt de garantie, par exemple la pénalité de retard, consultez l'article suivant.
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Un inventaire du mobilier est-il obligatoire pour un meublé ?
Oui, pour un logement meublé loué comme résidence principale. Selon Service-public, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier se font à la remise des clés, puis à leur restitution, et sont annexés au bail. Les deux parties doivent les signer.
Peut-on facturer l'inventaire au locataire ?
Non, pas en plus de l'état des lieux. Service-public indique que l'établissement de l'inventaire ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Le mobilier doit-il être neuf ?
Le décret ne parle pas de mobilier neuf. La loi exige un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour dormir, manger et vivre convenablement. Un meuble ancien mais fonctionnel convient, un appareil en panne ne répond pas à l'exigence.
Que risque le bailleur s'il manque un élément de la liste ?
Le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut requalifier le bail en bail de logement vide. Compléter l'équipement et l'inventaire par un avenant réduit ce risque.
La liste s'applique-t-elle au bail mobilité ?
Oui. Service-public précise que le logement meublé utilisé comme résidence principale du locataire, y compris avec un bail mobilité, doit comporter au minimum les meubles et objets de la liste.
Ce qu'il faut retenir
- Cochez les onze éléments du décret du 31 juillet 2015, pièce par pièce, avant de signer le bail meublé.
- Dressez l'inventaire et l'état détaillé du mobilier à la remise des clés, faites-le signer et annexez-le au bail.
- Contrôlez que chaque appareil fonctionne et que le nombre d'assiettes, de sièges et de couverts correspond au nombre d'occupants.
- Refaites l'inventaire à la sortie en le comparant à celui d'entrée, sans facturer de frais en plus de l'état des lieux.
- Réalisez l'inventaire et l'état des lieux dans un même document grâce à l'état des lieux numérique de Lokto.