Micro-foncier ou régime réel : le seuil de 15 000 euros, l'engagement de 3 ans et le calcul qui tranche

Vous louez un appartement vide et la déclaration de revenus approche : micro-foncier ou régime réel ? Beaucoup de bailleurs gardent le micro-foncier par habitude, sans jamais comparer. Or l'abattement forfaitaire de 30 % peut coûter cher dès que vos charges réelles le dépassent. La réponse courte : sous 15 000 euros de loyers, le micro-foncier est le régime par défaut, mais le réel est souvent plus avantageux quand vous payez des intérêts d'emprunt ou faites des travaux.

Le micro-foncier s'applique tout seul sous 15 000 euros de loyers bruts

Vous n'avez aucune démarche à faire pour entrer dans le micro-foncier. D'après la fiche Location vide de meubles de l'administration fiscale, il s'applique lorsque le revenu brut tiré de vos locations nues n'excède pas 15 000 euros, charges non comprises, pour l'ensemble du foyer fiscal. Le chiffre ne se calcule donc pas bien par bien, mais pour toute la famille fiscale.

Le revenu brut se calcule ainsi : les loyers encaissés, moins les charges qui incombent au locataire, plus les dépenses normalement supportées par le propriétaire et mises à la charge du locataire, plus les subventions et indemnités perçues. Vous le reportez case 4BE de la déclaration n° 2042, sans annexe 2044.

Le micro-foncier ne s'applique pas à certains logements bénéficiant d'un régime particulier (monuments historiques, déductions spécifiques de type Périssol, Besson ou Borloo). Dans ce cas, vous relevez du réel même sous 15 000 euros.

Une location meublée n'est pas concernée : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles. Si vous hésitez, notre article sur le LMNP au réel et la revente détaille ce second univers.

Le micro-foncier remplace vos charges par un abattement de 30 %

Sous ce régime, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l'ensemble des charges du propriétaire. La même fiche officielle précise que vous ne devez pas retirer vous-même cet abattement du montant que vous déclarez, et que vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Concrètement, sur 10 000 euros de loyers, vous êtes imposé sur 7 000 euros, que vous ayez payé 500 euros de charges ou 6 000. C'est simple et sans justificatif à conserver pour la déclaration, mais c'est aussi son défaut : le régime ignore vos dépenses réelles.

Au réel, vous déduisez vos charges vraies, à condition de les justifier

Le régime réel s'applique de plein droit au-dessus de 15 000 euros de revenu brut, et sur option en dessous. Selon la page Je mets en location un logement vide, le revenu foncier imposable est alors la différence entre les recettes encaissées et les frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.

L'administration cite notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt. Vous déclarez sur la 2044, et le bénéfice net se reporte case 4BA de la 2042.

Le mot qui compte est « justifié ». Factures de travaux, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt, appels de charges de copropriété : tout doit pouvoir être produit. Pour distinguer ce qui relève du locataire de ce qui reste à votre charge, voyez notre article sur les réparations locatives et la vétusté.

Le micro-foncier gagne tant que vos charges restent sous 30 % des loyers

Le calcul qui tranche est presque arithmétique. Le micro-foncier revient à supposer que vos charges représentent 30 % de vos loyers. Si vos charges réelles déductibles (intérêts d'emprunt compris) sont inférieures, le micro-foncier vous coûte moins cher en base imposable. Si elles sont supérieures, le réel devient intéressant.

Ce tableau donne un ordre d'idée : comparez toujours sur votre propre situation, et sur plusieurs années, car de gros travaux ne se répètent pas chaque année et l'option vous engage.

Le réel vous engage trois ans, et l'option vaut pour tous vos biens

Renoncer au micro-foncier se fait en déposant une déclaration n° 2044. D'après l'administration, l'option est irrévocable pendant trois ans. Au terme de ces trois ans, elle se reconduit annuellement par le dépôt d'une nouvelle 2044.

Autre point à ne pas manquer : l'option est globale. La page de l'administration fiscale indique qu'elle porte sur l'ensemble des immeubles loués par les membres du foyer fiscal. Vous ne pouvez pas garder un studio au micro-foncier et passer au réel pour l'appartement qui a besoin de travaux.

Un déficit foncier ne se déduit du revenu global que dans certaines limites

C'est l'argument phare du régime réel : quand les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit. Il est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros pour les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt, selon la fiche officielle. Le montant se reporte case 4BC.

Deux règles complètent ce plafond. D'abord, la fraction du déficit qui dépasse la limite, ou qui provient des intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (case 4BB). Ensuite, l'immeuble doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sous peine de voir l'imputation remise en cause.

Pour des travaux de rénovation énergétique, le plafond peut monter jusqu'à 21 400 euros

La limite de 10 700 euros peut être rehaussée, sans dépasser 21 400 euros, du montant des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La fiche officielle de l'administration fiscale précise le cadre : le devis doit être accepté à compter du 5 novembre 2022 et la dépense payée entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Si vous préparez des travaux de ce type, l'échéance de fin 2027 pèse sur le calendrier : un paiement qui glisserait en 2028 sortirait du dispositif. Ce sujet croise aussi la question du diagnostic de performance énergétique, traitée dans l'article ci-dessous.

Les parts de société immobilière comptent dans le seuil de 15 000 euros

Si vous détenez aussi des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier non soumis à l'impôt sur les sociétés, leur quote-part de revenu entre dans le calcul du plafond. La fiche officielle prévoit que le micro-foncier reste possible à condition que l'ensemble (loyers en principal, recettes accessoires et quote-part dans les sociétés ou fonds) n'excède pas 15 000 euros. En revanche, si vous ne détenez que des parts de ces sociétés ou fonds, vous êtes exclu du micro-foncier.

Si vous gérez plusieurs structures (SCI et patrimoine personnel), garder des comptes séparés pour chaque entité évite de mélanger les loyers et les charges au moment de remplir les déclarations. Le guide sur l'export FEC explique comment ces écritures peuvent être récupérées pour votre comptable.