LMNP au réel : pourquoi revendre votre meublé coûte plus d'impôt depuis 2025

Vous louez un logement en meublé, au régime réel, et vous amortissez le bien chaque année pour réduire l'impôt sur vos loyers. C'est l'un des grands atouts du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais le jour où vous revendez, une règle applicable depuis 2025 change le calcul de la plus-value, et la facture peut grimper nettement. La mesure ne se voit pas tant que l'on ne vend pas : voici ce qui a changé, ce que cela représente en chiffres, et qui reste épargné.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value

Jusqu'ici, le loueur en meublé non professionnel bénéficiait d'un double avantage. Pendant la location, il déduisait l'amortissement du bien de ses revenus, ce qui faisait souvent tomber l'impôt sur les loyers à zéro pendant des années. À la revente, ces amortissements n'avaient aucun effet sur la plus-value : celle-ci se calculait comme pour n'importe quel particulier, sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, met fin à cette asymétrie. Le III de l'article 150 VB du code général des impôts prévoit désormais que le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. Service-public confirme que cette règle s'applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Votre plus-value imposable augmente donc d'autant.

Le texte en vigueur depuis le 21 février 2026 vise aussi les amortissements déduits au titre des i et j du 1° du I de l'article 31 du même code. Cette précision, issue de la loi de finances pour 2026, ne change rien pour un meublé au réel, qui relève de l'article 39 C.

Les amortissements d'avant 2025 comptent aussi

Un point a fait débat : fallait-il réintégrer les amortissements déduits avant l'entrée en vigueur de la loi ? Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (question n° 10097) a tranché. La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, sans considération de la date de mise en location du bien. L'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C pendant la location est pris en compte.

L'administration y voit un changement de règle d'assiette pour un fait générateur, la vente, qui se produit après la réforme. Pour vous, le résultat est le même : ce sont bien tous vos amortissements déduits, anciens comme récents, qui entrent dans le calcul.

À l'inverse, une vente conclue avant le 15 février 2025 reste soumise à l'ancienne règle. Cette réponse ministérielle annonce que ces précisions seront reprises dans les commentaires du BOFiP : il est prudent de les consulter, ou de demander à votre expert-comptable, avant de fixer une date de vente.

Un exemple chiffré : la plus-value brute double

Le mécanisme se comprend mieux avec des valeurs simplifiées. Elles sont purement illustratives.

Ces montants sont calculés avant tout abattement pour durée de détention et avant la surtaxe éventuelle. Sur une assiette qui double, la note double aussi. Selon Service-public, la plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, et une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros.

Le calcul réel comporte aussi des correctifs qui jouent en votre faveur. Le II de l'article 150 VB permet de majorer le prix d'acquisition des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % possible), ainsi que des travaux, sur justificatifs, ou d'une majoration de 15 % du prix d'acquisition si le bien est cédé plus de cinq ans après l'achat et que vous ne pouvez pas justifier de vos dépenses. Le principe reste le même : les amortissements gonflent la base imposable.

Les abattements pour durée de détention restent applicables

La réforme ne touche pas au mécanisme qui récompense la détention longue. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la plus-value imposable, selon le barème que détaille Service-public :

Autrement dit, plus vous gardez le bien longtemps, plus la réintégration des amortissements est absorbée par le temps. Un bien détenu depuis plus de 30 ans échappe à toute imposition de plus-value, amortissements réintégrés ou non. Cette durée devient un vrai levier de décision : vendre juste avant un palier peut coûter cher, alors qu'attendre quelques mois change parfois la donne.

Trois situations échappent à la réintégration

Tous les bailleurs ne sont pas visés, et il vaut mieux le savoir avant de s'inquiéter.

Le micro-BIC. La réforme ne concerne que les amortissements déduits, donc le régime réel. Au micro-BIC, vous ne déduisez aucun amortissement : il n'y a rien à réintégrer, et la plus-value se calcule comme avant.

Certaines résidences services. Le III de l'article 150 VB exclut les biens situés dans certaines résidences : celles destinées à l'accueil exclusif des étudiants, des moins de 30 ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou des personnes de plus de 65 ans, ainsi que certains établissements sociaux et médico-sociaux (dont les EHPAD) et les établissements de soins de longue durée. Ces catégories répondent à des définitions précises : si votre bien se trouve dans une résidence de ce type, faites vérifier son statut avant de présumer qu'il est exclu.

Les travaux déjà pris en compte. Les amortissements qui correspondent à des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration déjà retenus au titre du 4° du II de l'article 150 VB ne sont pas comptés une seconde fois. Pas de double peine sur ce point.

Retrouver ses amortissements et simuler la vente avant de s'engager

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du meublé au réel pendant la location : l'économie d'impôt sur les loyers reste bien réelle. Elle change surtout la façon de penser la sortie. Trois réflexes sont utiles pour un propriétaire bailleur :

• Retrouvez le total des amortissements déduits depuis l'achat. C'est ce chiffre qui viendra s'ajouter à votre plus-value le jour de la vente. Vos tableaux d'amortissements (liasse fiscale, formulaire 2033) ou votre expert-comptable l'ont.
• Regardez votre durée de détention avant de fixer une date de vente. Franchir un palier d'abattement, et surtout les seuils de 22 et 30 ans, peut représenter plusieurs milliers d'euros.
• Faites une simulation avant de signer un compromis, surtout si vous amortissez depuis longtemps. La surprise se répare mal une fois la vente engagée.

Le statut LMNP reste intéressant, mais il se gère désormais sur toute sa durée, de la première année de location jusqu'au calcul de la plus-value. Anticiper la sortie fait partie du métier de propriétaire, sans avoir à devenir fiscaliste pour autant.