LMNP au réel : pourquoi revendre votre meublé coûte plus d'impôt depuis 2025

Vous louez un logement en meublé, au régime réel, et vous amortissez le bien chaque année pour réduire votre impôt sur les loyers. C'est l'un des grands atouts du statut LMNP. Mais le jour où vous revendez, une règle entrée en vigueur en 2025 vient changer le calcul, et la facture peut grimper nettement. Beaucoup de bailleurs particuliers l'ignorent encore, parce que la mesure ne se voit pas tant qu'on ne vend pas. Voici ce qui a changé, ce que cela représente concrètement, et surtout qui reste épargné.

Ce qui a changé le 15 février 2025

Jusqu'ici, le loueur en meublé non professionnel bénéficiait d'un double avantage. Pendant la location, il déduisait l'amortissement du bien de ses revenus, ce qui faisait souvent tomber l'impôt sur les loyers à zéro pendant des années. Et à la revente, ces amortissements n'avaient aucun effet sur la plus-value : celle-ci se calculait comme pour n'importe quel particulier, sur la seule différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, met fin à cette asymétrie. Pour toute vente réalisée à compter du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. En pratique, le prix d'acquisition retenu par le fisc est diminué du montant des amortissements pratiqués. Votre plus-value imposable augmente donc d'autant.

Un point a fait débat, puis a été tranché. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (réponse Mette, question n°10097) confirme que la mesure vise tous les amortissements pratiqués depuis l'acquisition, y compris ceux d'avant 2025, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025. L'administration ne parle pas de rétroactivité mais d'un changement de règle d'assiette pour un fait générateur, la vente, qui se produit après la réforme. Pour vous, le résultat est le même : c'est bien la totalité de vos amortissements passés qui compte.

Ce que cela change, en chiffres

Prenons un exemple volontairement simplifié, avec des valeurs illustratives pour montrer le mécanisme.

Vous avez acheté un appartement 200 000 euros. Sur la durée de la location, vous avez déduit 60 000 euros d'amortissements sur le bâti. Vous le revendez 260 000 euros.

Avec l'ancienne règle, la plus-value brute était de 260 000 moins 200 000, soit 60 000 euros.

Avec la nouvelle règle, le prix d'acquisition retenu descend à 200 000 moins 60 000, soit 140 000 euros. La plus-value brute devient 260 000 moins 140 000, soit 120 000 euros. Elle a doublé.

La plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des abattements. Sur une assiette qui double, la note peut donc être sensiblement plus lourde qu'avant. Dans la vraie vie, le calcul intègre aussi des correctifs qui jouent en votre faveur (forfait de frais d'acquisition, forfait ou justificatifs de travaux), mais le principe reste celui-ci : les amortissements gonflent la base imposable.

La bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention restent

La réforme ne touche pas au mécanisme qui récompense la détention longue. Vous continuez de bénéficier des abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement la plus-value imposable :

• Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'exonération est totale au bout de 22 ans de détention.
• Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l'exonération totale intervient au bout de 30 ans.

Autrement dit, plus vous gardez le bien longtemps, plus la réintégration des amortissements est absorbée par le temps. Un bien détenu depuis plus de 30 ans échappe à toute imposition de plus-value, amortissements réintégrés ou non. Ce paramètre devient un vrai levier de décision : vendre juste avant un palier d'abattement peut coûter cher, alors qu'attendre quelques mois change la donne.

Qui n'est pas concerné

Tous les bailleurs ne sont pas visés, et c'est important de le savoir avant de paniquer.

D'abord, la réforme ne concerne que le régime réel. Si vous êtes au micro-BIC, vous ne pratiquez pas d'amortissement : il n'y a donc rien à réintégrer. Votre plus-value se calcule comme avant.

Ensuite, la loi prévoit des exceptions pour certaines résidences services à vocation sociale. Les amortissements portant sur des logements situés en résidence étudiante, en résidence pour jeunes de moins de 30 ans en formation, en résidence seniors (65 ans et plus) ou en établissement médicalisé de type EHPAD ne sont pas réintégrés, sous conditions.

Enfin, les amortissements qui correspondent à des travaux déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value (travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration retenus au titre de l'article 150 VB du code général des impôts) ne sont pas comptés une seconde fois. Pas de double peine sur ce point.

Ce que vous pouvez faire, concrètement

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du meublé au réel pendant la phase de location : l'économie d'impôt sur les loyers reste bien réelle. Elle change surtout la façon dont il faut penser la sortie.

Trois réflexes utiles pour un propriétaire bailleur :

• Retrouvez le total de vos amortissements pratiqués depuis l'achat. C'est ce chiffre qui viendra s'ajouter à votre plus-value le jour de la vente. Votre liasse fiscale (formulaire 2033) ou votre expert-comptable l'ont.
• Regardez votre durée de détention avant de fixer une date de vente. Franchir un palier d'abattement, ou surtout les seuils de 22 et 30 ans, peut représenter plusieurs milliers d'euros.
• Faites une simulation avant de signer un compromis, surtout si vous amortissez depuis longtemps. La surprise se répare mal une fois la vente engagée.

Le statut LMNP reste intéressant, mais il se gère désormais sur toute sa durée, de la première année de location jusqu'au calcul de la plus-value. Anticiper la sortie fait partie du métier de propriétaire, sans avoir à devenir fiscaliste pour autant.