Préavis d'un mois en zone tendue : ce que le bailleur doit vérifier avant d'accepter

Un courrier recommandé arrive. Votre locataire donne congé et annonce qu'il partira dans un mois, pas dans trois, parce que le logement se trouve en zone tendue. La première réaction du bailleur particulier est souvent la même : est-ce que je peux refuser ? Si les conditions sont réunies, le préavis réduit s'impose à vous : votre rôle n'est pas de donner votre accord, mais de vérifier que le motif est mentionné, que l'adresse figure sur la bonne liste, puis de fixer la date exacte de fin de bail.

Le préavis d'un mois est un droit du locataire, pas une faveur

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois mois le préavis du locataire en location vide. Il prévoit aussi une série de situations dans lesquelles ce délai tombe à un mois, et les territoires de zone tendue en font partie. Deux points sont à poser tout de suite :

• Ce préavis réduit n'est pas soumis à votre accord. Vous n'avez rien à signer et rien à valider.
• Il ne concerne que le congé donné par le locataire. Quand c'est vous qui donnez congé en location vide, le préavis reste de six mois et le congé doit reposer sur un motif prévu par la loi (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).

En location meublée, la question ne se pose pas : selon l'article 25-8 de la même loi, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, en zone tendue comme ailleurs.

Seule la liste des communes en zone tendue du décret de 2013 compte

L'expression « zone tendue » recouvre plusieurs périmètres qui ne se superposent pas, et c'est la source d'erreur la plus fréquente. Pour le préavis, le texte renvoie aux territoires de l'article 17 de la loi de 1989, c'est-à-dire aux zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est celle du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dont l'annexe a été remplacée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : de nouvelles communes y figurent depuis.

Ce périmètre n'est pas celui de l'encadrement des loyers, beaucoup plus restreint et limité à quelques agglomérations volontaires. Un logement peut donc ouvrir droit au préavis d'un mois sans être soumis au moindre plafond de loyer. Avant de trancher, prenez le temps de vérifier si la commune de votre logement figure sur la liste des zones tendues.

Ce que le locataire doit écrire dans sa lettre de congé

Le locataire doit préciser le motif du préavis réduit dans sa lettre de congé. C'est la règle commune à tous les cas de réduction, et elle est stricte : à défaut de motif indiqué, le préavis est de trois mois, comme le rappelle la loi à la fin de la liste des motifs.

La nuance porte sur la preuve. Pour la plupart des motifs, le locataire doit joindre une pièce justificative à son congé. Pour la zone tendue, il n'y a pas de document à produire : la lettre doit indiquer l'adresse du logement et mentionner que le locataire bénéficie du délai réduit, comme l'explique Service-Public.fr. La vérification se fait ensuite sur une liste publique que vous pouvez consulter vous-même. Un congé qui mentionne la zone tendue, et dont l'adresse figure bien sur la liste, est régulier.

Si la lettre n'indique aucun motif, ne laissez pas le délai filer sans rien dire. Répondez par écrit, calmement, que faute de motif mentionné vous retenez un préavis de trois mois, et invitez le locataire à régulariser s'il pense être dans un des cas prévus. Beaucoup de congés mal rédigés se règlent ainsi, sans conflit. Dans le doute sur la situation du locataire, un échange écrit est plus prudent qu'un refus sec.

Huit autres motifs ramènent aussi le préavis à un mois

Hors zone tendue, le préavis d'un mois s'applique également lorsque le locataire se trouve dans l'une des situations prévues par l'article 15 :

• il obtient un premier emploi ;
• il fait l'objet d'une mutation ou change de lieu de travail ;
• il perd son emploi ;
• il retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi ;
• il bénéficie du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés ;
• son état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• il se voit attribuer un logement social ;
• il bénéficie d'une ordonnance de protection, ou son conjoint, partenaire ou concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside avec lui.

Ces motifs valent partout, y compris dans une commune rurale : un locataire peut partir en un mois depuis une petite commune s'il justifie d'une mutation. À chaque fois, le motif doit être indiqué et justifié dès l'envoi de la lettre.

La date qui compte est celle de la réception, pas celle du courrier

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le jour d'envoi n'entre pas en compte.

Un mois de préavis se compte de quantième à quantième : un congé reçu le 12 mars met fin au préavis le 12 avril, et non à la fin du mois civil. Selon Service-Public.fr, si le jour n'existe pas dans le mois d'arrivée, le préavis expire le dernier jour de ce mois. Cette date reste celle du terme du contrat, même si le locataire rend les clés plus tôt.

Le loyer reste dû pendant le préavis, sauf si un nouveau locataire entre

Le locataire qui a lui-même donné congé reste redevable du loyer et des charges pour la totalité du préavis, même s'il a quitté les lieux avant le terme. La loi prévoit une seule exception : si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec vous, le locataire sortant cesse d'être redevable à compter de cette occupation.

Quand le préavis s'achève en cours de mois, le dernier loyer se calcule au prorata des jours, comme l'indique Service-Public.fr.

Pensez à établir la quittance du dernier mois sur ce montant exact plutôt que sur le loyer plein, sans quoi votre comptabilité et celle du locataire divergeront dès la sortie.

Un mois suffit si les étapes de sortie sont anticipées

Un mois, c'est court, mais c'est suffisant si le calendrier est anticipé dès la réception du congé :

• fixez l'état des lieux de sortie le jour de la remise des clés, et comparez-le point par point à l'état des lieux d'entrée ;
• établissez le solde du dernier mois et la quittance correspondante ;
• restituez le dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois dans le cas contraire, en joignant les justificatifs de toute retenue, comme le rappelle l'ANIL ;
• si les charges sont provisionnées, prévoyez la régularisation, qui peut intervenir après le départ sur la base des comptes réels ;
• relancez la mise en location sans attendre, puisque la date de libération est connue.

Le reste des démarches de fin de bail suit le régime habituel, détaillé dans nos repères sur les obligations respectives du bailleur et du locataire.