Zone tendue 2026 : communes concernées
et obligations du bailleur

La zone tendue désigne les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste est fixée commune par commune en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, et le classement vaut pour toute la commune.

Le classement en zone tendue s'applique à la commune entière — pas seulement à certains quartiers.

Dans les communes en zone tendue, le loyer d'une nouvelle location ne peut en principe pas dépasser celui qui était appliqué au précédent locataire. Des exceptions existent, notamment après des travaux d'amélioration ou lorsque le loyer était manifestement sous-évalué. Cette limite est fixée par un décret pris chaque année en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; le texte applicable court jusqu'au 31 juillet 2027.

Un nombre limité de territoires, qui en ont fait la demande et y ont été autorisés, appliquent en plus un plafonnement des loyers, parmi lesquels Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et le Pays basque. Un loyer de référence et un loyer de référence majoré au mètre carré y sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le fait que le logement soit loué meublé ou vide. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Ce dispositif est expérimental et son terme est fixé par la loi : vérifiez auprès de votre agglomération ou de votre ADIL, qui vous renseigne gratuitement.

Niveau 1 = pas de hausse par rapport à l'ancien locataire. Niveau 2 = en plus, le loyer ne peut pas dépasser un plafond au m² défini par quartier. Les deux niveaux se cumulent dans les territoires concernés.

Paris et toute l'Île-de-France, Lyon / Villeurbanne, Marseille / Aix-en-Provence, Bordeaux, Lille / Roubaix / Tourcoing, Toulouse, Nantes, Montpellier, Nice, Grenoble, Rennes, Strasbourg, Tours, Annecy / Annemasse, La Rochelle, Saint-Nazaire, Bayonne / Anglet / Biarritz, Clermont-Ferrand, Dijon, Metz, Nancy, Reims, Rouen, Caen, Le Havre, Toulon.

Pour vérifier une adresse précise : simulateur officiel sur service-public.fr (rubrique "Zone tendue").

Le loyer proposé au nouveau locataire doit être identique à celui du précédent — y compris si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement. Exceptions : première mise en location du bien, logement inoccupé depuis plus de 18 mois, travaux d'amélioration pour un montant ≥ 50 % du loyer annuel, loyer manifestement sous-évalué.

Depuis le 1er janvier 2024, le bail doit obligatoirement indiquer le montant du dernier loyer pratiqué et la date de versement du dernier loyer. Cette obligation s'ajoute aux mentions déjà prévues par la loi ALUR.

En zone tendue, le locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis (contre 3 mois en zone normale). C'est une conséquence directe du classement, pas une option.

Les logements vacants depuis plus d'un an dans les communes en zone tendue sont soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), dont le taux a été rehaussé à 17 % la première année et 34 % dès la deuxième année.

Dans toutes les zones (tendue ou non), les logements classés F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 ne peuvent pas faire l'objet d'une révision de loyer à la hausse.

En cas de dépassement du loyer de référence majoré dans les territoires avec encadrement strict, le locataire peut demander la restitution du trop-perçu et une amende jusqu'à 5 000 € peut être prononcée.

Le site service-public.fr met à disposition un simulateur en ligne (rubrique "Zone tendue") qui permet de vérifier si une adresse est en zone tendue à partir du code postal ou du nom de la commune.

Dans Lokto, la zone tendue est détectée automatiquement lorsque vous saisissez l'adresse du bien. Le bail et les règles de révision de loyer s'adaptent en conséquence.