Donner congé à son locataire : le délai de 6 mois et les mentions qui rendent la lettre valable
Vous envisagez de vendre l'appartement que vous louez, ou de le reprendre pour y loger votre fils. Vous vous dites qu'un courrier envoyé quelques mois avant la fin du bail fera l'affaire. C'est l'erreur la plus courante chez les bailleurs particuliers. En location vide, le congé ne se donne pas quand on veut : il se donne pour la date d'échéance du bail, il doit parvenir au locataire six mois avant cette date, et il doit contenir des mentions précises. Un congé mal daté ou incomplet ne décale pas votre projet de quelques semaines, il le repousse jusqu'à l'échéance suivante, soit trois ans plus tard.
Trois motifs, et seulement trois
Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment en respectant son préavis, le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour l'un des trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989 :
- la vente du logement, avec une offre de vente prioritaire au locataire ;
- la reprise, pour habiter le logement vous-même ou y loger un proche ;
- un motif légitime et sérieux, par exemple des impayés répétés, des troubles de voisinage, l'absence d'attestation d'assurance habitation, ou de gros travaux de réhabilitation.
Il n'existe pas de quatrième motif. « Je préfère relouer plus cher » n'en est pas un, et le locataire qui conteste devant le juge obtiendra l'annulation du congé.
Le motif légitime et sérieux n'est pas défini par la loi. En cas de contestation, c'est à vous d'apporter la preuve que le congé est fondé : conservez les mises en demeure, les recommandés et les devis de travaux.
Le calendrier : six mois avant l'échéance, réception comprise
En location vide, le préavis du bailleur est de six mois. En meublé, il est de trois mois. Le point qui piège le plus de propriétaires est le suivant : le délai ne court pas à partir de la date d'envoi, mais à partir de la date à laquelle le locataire reçoit effectivement le courrier.
Concrètement, si l'échéance de votre bail vide tombe le 20 septembre, le locataire doit avoir la lettre au plus tard le 20 mars. Les week-ends et jours fériés comptent dans le calcul.
Deux conséquences pratiques. D'abord, un recommandé non retiré à La Poste ne fait pas courir le délai : si le pli vous revient, le congé n'a produit aucun effet. Envoyez donc largement en avance, un congé donné trop tôt reste valable et prendra effet à la date d'échéance. Vous gardez ainsi le temps de le faire signifier par un commissaire de justice si le recommandé échoue.
Ensuite, si vous venez d'acheter un logement déjà occupé, des délais supplémentaires s'appliquent. Pour une reprise, le congé ne prendra effet que deux ans après la signature de l'acte authentique. Pour une vente, si l'échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après votre achat, vous devrez attendre l'échéance du premier renouvellement.
Ce que la lettre doit contenir, motif par motif
Les mentions obligatoires diffèrent selon le motif, et leur absence est sanctionnée par la nullité du congé.
Pour un congé pour vendre, la lettre doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente, une description précise du logement et de ses annexes louées (cave, parking), et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989, qui décrivent les conditions de l'offre de vente au locataire.
Le congé pour vendre vaut en effet offre de vente. Le locataire dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. S'il accepte, il a deux mois pour signer l'acte, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier, et le bail est prorogé jusqu'à ce terme.
Pour un congé pour reprise, la lettre doit indiquer le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire, le lien de parenté avec vous, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Les bénéficiaires sont limitativement énumérés : vous-même, votre époux, votre partenaire de Pacs, votre concubin depuis au moins un an à la date du congé, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint. Une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré peut reprendre pour l'un de ses associés. En indivision, l'accord préalable des autres indivisaires est nécessaire.
Pour un congé pour motif légitime et sérieux, la lettre doit énoncer le motif du non-renouvellement.
Point souvent oublié : en location vide, un congé pour vente ou pour reprise doit être accompagné d'une notice d'information rappelant vos obligations et les voies de recours du locataire. Son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017 et l'obligation s'applique à tous les congés délivrés depuis le 1er janvier 2018. Elle ne concerne pas les locations meublées.
Vérifier que votre locataire n'est pas protégé
Certains locataires bénéficient d'une protection qui entraîne le renouvellement automatique du bail malgré le congé. C'est le cas du locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance dont les ressources des douze mois précédant la notification sont inférieures aux plafonds des logements conventionnés. À titre indicatif, pour une personne seule, le seuil publié en 2026 s'établit à 26 920 euros en Île-de-France et 23 403 euros dans les autres régions. Ce barème varie selon la composition du foyer et la commune, vérifiez-le avant d'agir. La protection joue aussi pour un locataire de moins de 65 ans ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans, ou percevant une allocation journalière de présence parentale.
Vous pouvez néanmoins donner congé si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans à l'échéance, si vos revenus sont inférieurs à ces mêmes plafonds, ou si vous proposez au locataire, pendant le préavis, une solution de relogement adaptée à ses besoins et située à proximité (même arrondissement ou canton, ou dans un rayon de 5 kilomètres).
Forme d'envoi et destinataires
Le congé doit parvenir au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Un simple courriel n'est pas valable, même si le locataire y répond pour confirmer qu'il l'a bien reçu. La lettre recommandée électronique est admise si le locataire a accepté au préalable ce mode d'envoi.
La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail. Si un seul des époux a signé mais que vous avez été informé du mariage, les deux doivent recevoir le congé. Même logique pour les partenaires de Pacs ayant demandé conjointement à figurer au bail.
Le congé frauduleux coûte cher
Un congé pour vendre à un prix volontairement dissuasif, ou un congé pour reprise suivi d'un logement laissé vide, reloué à un tiers ou transformé en résidence secondaire, est un congé frauduleux. Le bailleur encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros, portée à 30 000 euros pour une personne morale, ainsi que des dommages et intérêts au profit du locataire.
En clair, si vous reprenez le logement pour votre fille, elle doit réellement y habiter. Gardez une trace de son emménagement : justificatif de domicile, attestation d'assurance, factures d'énergie.
À faire dès maintenant
Si vous envisagez de vendre ou de reprendre en 2027, la préparation commence aujourd'hui.
- Ressortez le bail, notez la date d'échéance exacte, puis reculez de six mois : c'est votre date limite de réception.
- Vérifiez l'âge et la situation du locataire au regard de la protection légale.
- Rédigez la lettre avec toutes les mentions du motif choisi, et joignez la notice d'information si le logement est loué vide.
- Envoyez le recommandé plusieurs semaines avant la date limite, pour garder la possibilité de passer par un commissaire de justice.
- Archivez l'accusé de réception : c'est lui, et non le récépissé de dépôt, qui prouve la validité du congé.
Un congé se joue sur une date et quelques lignes de mentions. Une heure de préparation aujourd'hui vous évite trois ans d'attente.