Caution du locataire : ce que le bailleur peut exiger, l'acte sans mention manuscrite et la fin de l'engagement

Vous louez un logement et le candidat propose un parent, un ami ou un organisme comme caution. Avant de signer, vous voulez savoir ce que vous pouvez exiger de cette personne, comment rédiger l'acte et ce qui se passe au premier loyer impayé. Les règles tiennent en peu de points : la caution s'engage par écrit, elle est simple ou solidaire selon ce que prévoit l'acte, vous ne pouvez réclamer que certains justificatifs, et la mention manuscrite n'est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2022.

La caution s'engage par écrit, et l'acte décide si elle est simple ou solidaire

Selon la fiche Service-public sur la caution du locataire, la caution est une personne ou un organisme qui s'engage, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, à payer les dettes du locataire. Ces dettes comprennent le loyer, les charges, les éventuels intérêts de retard mis à la charge du locataire et les frais de remise en état d'un logement dégradé.

Il existe deux types de caution, et c'est vous qui choisissez celui qui figure dans l'acte :

Le choix compte beaucoup au moment d'un impayé. Une caution simple vous oblige à épuiser la démarche contre le locataire avant de vous tourner vers elle. Une caution solidaire peut être appelée sans même chercher si le locataire pourrait payer. Un acte qui ne précise rien laisse place à la discussion : écrivez noir sur blanc le type de caution.

Vous pouvez demander une caution, sauf dans quelques situations

Le propriétaire est autorisé à demander une caution en contrepartie de la signature du bail. La même fiche Service-public rappelle deux limites.

• Si vous êtes une personne physique et que vous avez déjà souscrit une assurance privée contre les risques locatifs, vous ne pouvez demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.
• Si le logement appartient à une personne morale, par exemple une société, elle ne peut pas demander de caution à un étudiant qui reçoit une bourse de l'enseignement supérieur. Cette interdiction ne joue pas pour une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu'au 4e degré inclus.

Le sujet concerne donc surtout les bailleurs qui cumulent assurance loyers impayés et caution. Si vous hésitez entre les deux protections, notre comparaison vous aide à choisir.

Les justificatifs à réclamer à la caution sont limités à une liste

La caution doit prouver qu'elle a les moyens de payer. Vous avez le droit de lui réclamer des justificatifs, mais seulement ceux que Service-public énumère. Pour une caution personne physique :

Si la caution est un organisme comme Action Logement, le locataire vous remet le visa qui atteste de la garantie Visale. Pour une banque ou une entreprise, vous pouvez demander un extrait Kbis original de moins de 3 mois, ou un document prouvant l'existence légale, et la pièce d'identité du représentant.

La caution peut fournir une copie. Vous gardez le droit de demander à voir l'original, rédigé ou traduit en français, avec les montants convertis en euros.

Depuis 2022, l'acte de cautionnement n'exige plus de mention manuscrite

Pendant longtemps, la caution devait recopier à la main certaines mentions. Ce n'est plus le cas : le modèle d'acte de caution solidaire ou simple précise qu'il est valable pour un acte rédigé à partir du 1er janvier 2022, et que depuis cette date la mention manuscrite n'est pas obligatoire, mais qu'elle reste possible.

Concrètement, l'acte doit toujours être un écrit, rédigé soit sous signature privée, soit par acte authentique. Vous devez remettre un exemplaire de l'acte à la caution, sauf si l'acte est intégré au bail. Un bail qui intègre l'acte évite de multiplier les documents à signer.

Une bonne pratique consiste à y faire figurer le type de caution, la durée de l'engagement et les événements qui y mettent fin. Ce n'est pas une règle que nous présentons comme obligatoire, mais elle évite des discussions plus tard, comme on le voit plus bas.

Au premier impayé, la démarche dépend de la caution choisie

Avec une caution simple, vous devez d'abord vous adresser au locataire par un commandement de payer. Le commissaire de justice chargé de l'acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée, elle n'est pas obligée de payer les intérêts de retard mis à la charge du locataire. Si le locataire ne paie toujours pas, vous vous tournez alors vers la caution, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception pour garder une preuve.

Avec une caution solidaire, vous pouvez vous adresser directement à elle, de préférence aussi par lettre recommandée avec avis de réception. Elle peut demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection, voire saisir la commission de surendettement si sa situation le justifie.

Dans les deux cas, même si le locataire dépose un dossier de surendettement, la caution reste tenue des impayés déjà constitués. Vous pouvez réclamer les impayés de loyers ou de charges pendant 3 ans.

L'engagement de la caution s'arrête avec le bail, ou à la date prévue dans l'acte

L'engagement de la caution prend fin dans plusieurs cas, d'après Service-public.

• Quand le locataire part, à la fin de son préavis. L'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions.
• Quand vous mettez fin au bail, à l'expiration du bail.
• Quand la caution résilie son engagement, selon que l'acte indique ou non une durée.

Si l'acte précise une durée, la caution ne peut pas résilier : elle reste tenue des dettes faites jusqu'à la date prévue. L'acte peut aussi prévoir que certains événements mettent fin à l'engagement, comme un divorce ou le décès du locataire.

Si aucune durée ne figure dans l'acte, la caution peut vous informer par lettre recommandée qu'elle veut mettre fin à son engagement. Elle peut le faire à tout moment, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail, et elle reste tenue des dettes locatives faites pendant le bail.

En colocation à bail unique, les cautions deviennent indirectement solidaires

Dans une colocation à bail unique, le bail contient le plus souvent une clause de solidarité, ou d'indivisibilité de la dette de loyer, entre les colocataires. Selon Service-public, cette clause a une conséquence pour les cautions : elles se retrouvent indirectement solidaires entre elles. Si le colocataire à qui vous réclamez le paiement ne peut pas assumer seul la dette, vous pouvez vous retourner vers sa caution.

Cette mécanique surprend souvent les parents qui se portent caution pour leur enfant, sans imaginer répondre en partie pour les autres colocataires. Il est loyal de l'expliquer avant la signature. Si vous louez en colocation, le choix entre bail unique et baux individuels se tranche en amont, comme le détaille notre article sur la colocation.