Loyers impayés : faut-il choisir Visale ou une assurance GLI en 2026 ?

Pour un propriétaire bailleur, le loyer n'est pas un bonus : il rembourse souvent un crédit, complète une retraite ou des revenus. Quand un locataire cesse de payer, c'est votre trésorerie qui encaisse le choc, pendant des mois, le temps d'une procédure. Deux protections permettent de déplacer ce risque : la garantie Visale, gratuite et publique, et l'assurance loyers impayés (GLI), privée et payante. Le bon choix dépend du profil du locataire, et une règle de non-cumul interdit de les empiler avec une caution.

Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement

Visale est une caution locative gratuite, accordée par Action Logement. Concrètement, si votre locataire ne paie plus, l'organisme vous verse les sommes dues, puis se retourne contre lui. Pour vous, le dispositif ne coûte rien. Le locataire demande un visa en ligne, vous le transmet, puis vous validez l'acte de cautionnement sur votre espace Visale.fr. Le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille (grand-parent, parent ou enfant), selon la fiche Service-public sur la garantie Visale.

La garantie ne joue plus que pour les impayés survenant pendant les 3 premières années du bail, comme l'explique Action Logement. Au-delà, il faut faire une nouvelle demande de garantie Visale, ce qui suppose que le locataire reste éligible. La protection existe toujours, mais elle n'est plus acquise pour toute la durée du bail.

Ce que Visale couvre, et ce qu'elle ne couvre pas

Dans le parc privé, Visale prend en charge, selon la même fiche Service-public, les loyers et charges impayés pendant les 3 premières années du bail, dans la limite de 36 mois d'impayés. Elle couvre aussi les dégradations locatives constatées quand le locataire quitte définitivement le logement, jusqu'à 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail. Action Logement prend en outre en charge la procédure de recouvrement, jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion si nécessaire.

Le locataire doit être éligible et le loyer rester sous un plafond

Le bailleur ne choisit pas l'éligibilité : c'est Action Logement qui délivre le visa au locataire. Les conditions dépendent de l'âge à la signature du bail et du statut. Un locataire de moins de 30 ans (étudiant, alternant, fonctionnaire, salarié, sans emploi) peut y prétendre, sous des conditions qui varient selon son statut. Un étudiant ou un alternant n'a pas de condition de ressources jusqu'à un certain loyer, mais au-delà, ses ressources doivent dépasser un seuil.

Pour un salarié du secteur privé de 30 ans ou plus, la fiche prévoit notamment une demande dans les 6 mois qui suivent l'embauche ou la mutation, ou un salaire net mensuel de 1 710 € au maximum. Un locataire installé, en CDI depuis longtemps et bien payé, sort donc souvent du champ de Visale.

Le loyer, charges comprises, doit aussi rester sous un plafond qui dépend de la localisation :

Ces montants sont ceux de la fiche Service-public vérifiée le 23 janvier 2026. Ils peuvent être revalorisés : contrôlez-les sur Visale.fr avant de vous appuyer dessus. Pour un étudiant ou un alternant sans justificatifs de ressources, les seuils sont plus bas (1 000 € en Île-de-France, 840 € en province).

En cas d'impayé, deux délais à tenir pour être indemnisé

Visale n'est efficace que si vous respectez la procédure. Selon la fiche Service-public, dans les 15 jours qui suivent l'impayé, vous réclamez le paiement au locataire par une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception. Dès que l'impayé dépasse le total d'un mois de loyer et de charges, déduction faite de l'aide au logement, vous le déclarez à Action Logement depuis votre espace personnel.

Après votre déclaration, Action Logement émet une quittance subrogative que vous validez en ligne, puis verse la somme dans un délai de 5 jours ouvrés. Tant que le locataire n'a pas tout remboursé, vous actualisez son compte chaque mois. À son départ, vous disposez de 60 jours pour demander la prise en charge des dégradations, état des lieux et factures à l'appui. Le suivi mensuel des paiements, pour savoir à quelle date l'impayé commence, se tient plus facilement dans un outil de suivi des loyers et quittances.

La GLI est payante, mais elle ne pose aucune limite d'âge

L'assurance loyers impayés fonctionne comme une assurance classique : vous versez une cotisation et l'assureur vous indemnise en cas de défaut de paiement. Les courtiers et gestionnaires annoncent le plus souvent un coût compris entre 2 % et 5 % du loyer charges comprises, avec des offres autour de 2,5 % à 3,5 %. Ce sont des ordres de grandeur du marché, à confirmer par un devis.

Cette dépense a une contrepartie fiscale : au régime réel, les primes d'assurance d'un immeuble sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel et justifié, d'après le BOFiP sur les primes d'assurance. Le crédit d'impôt qui existait autrefois a disparu pour les primes payées depuis le 1er janvier 2017. La page de l'ANIL sur les impayés de loyer rappelle elle aussi cette déductibilité, sous conditions.

Là où Visale vise surtout les jeunes et les parcours récents, la GLI convient à un locataire de 45 ans en CDI que Visale n'accepterait pas. Elle couvre en général toute la durée du bail, sans la limite de trois ans de Visale, sous réserve des termes du contrat que vous signez.

En revanche, l'assureur est exigeant sur la solvabilité. En pratique, il demande des revenus nets d'environ 3 fois le loyer et un emploi stable : CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou profession libérale avec quelques années d'ancienneté. Un dossier trop juste sera refusé, ou l'indemnisation contestée plus tard. Les pièces que vous pouvez demander pour juger ce dossier sont encadrées par la réglementation.

Choisir selon le profil du locataire, dossier par dossier

Le choix dépend surtout de la personne qui va signer le bail.

Visale ne coûte rien, mais dépend de l'éligibilité du locataire et se limite aux 3 premières années. La GLI coûte quelques euros par mois, reste déductible au régime réel et couvre la durée du bail, mais impose un locataire très solvable. Beaucoup de bailleurs raisonnent donc au cas par cas, plutôt que d'appliquer une règle unique.

Une seule protection par locataire : l'interdiction de cumuler avec une caution

C'est l'erreur classique. Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire. La seule exception concerne le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Visale, comme la GLI, relève de cette règle.

Le risque n'est pas théorique : si le cumul est constaté, le cautionnement est nul, et la personne qui s'était portée garante est libérée de son engagement, même si des loyers sont déjà impayés. Vous vous retrouvez alors sans le garant sur lequel vous comptiez. Autrement dit, vous choisissez une protection, une seule, pour un même locataire, hors étudiant et apprenti.