Loyer impayé avant la trêve hivernale : les étapes du bailleur, du commandement de payer à l'expulsion
Un loyer n'est pas arrivé, la relance est restée sans réponse, et le 1er novembre approche. Beaucoup de bailleurs croient alors que la trêve hivernale gèle tout jusqu'au printemps. En réalité, elle ne reporte que l'expulsion elle-même : les démarches qui la précèdent, elles, ont leurs propres délais, et les lancer tôt évite de perdre des mois. Voici la marche à suivre, dans l'ordre, avec les dates à retenir.
Réclamez le paiement et activez vos garanties dès le premier impayé
La première étape n'a rien de judiciaire. D'après la fiche Loyers impayés et expulsion du locataire de Service-public, vous pouvez d'abord rappeler son obligation au locataire par lettre simple, puis par lettre recommandée avec accusé de réception (mise en demeure) si rien ne bouge.
Dès le premier impayé, vous pouvez aussi réclamer le paiement à votre garant : la caution du locataire, la garantie Visale ou votre assurance de loyers impayés. Pour Visale, la déclaration de l'impayé doit être faite dans les 30 jours. Ce délai est court : mieux vaut le noter dès que la date d'échéance est dépassée.
Une médiation peut aussi débloquer la situation. Faire appel à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur civil (payant) est même obligatoire pour demander ensuite au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.
À lire aussiLoyers impayés : faut-il choisir Visale ou une assurance GLI en 2026 ?Visale ou GLI : les deux garanties contre les loyers impayés comparées pour 2026, avec la limite de 3 ans, les plafonds de loyer à jour et la règle du non-cumul avec une caution.La Caf doit être prévenue dès que l'impayé atteint deux mois de loyer
Si votre locataire touche une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous devez signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA. Le seuil dépend de la personne qui perçoit l'aide, selon Service-public :
| Situation | Seuil de signalement |
|---|---|
| L'aide vous est versée directement | 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide), hors charges |
| L'aide est versée au locataire | 2 fois le loyer hors charges |
Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. L'enjeu est réel : Service-public indique qu'un impayé non signalé expose le bailleur à une amende de 8 010 €. Une fois avertie, la Caf engage de son côté sa propre procédure pour impayé.
À lire aussiAide au logement : les 4 obligations du bailleur envers la Caf (et le nouveau seuil d'impayé de 2027)Déclaration du loyer de juillet, tiers payant, décence, signalement des impayés : les obligations du bailleur envers la Caf, et ce qui change au 1er janvier 2027 avec le seuil de 450 euros.Le commandement de payer n'a de valeur que s'il contient toutes les mentions
Si le locataire ne régularise pas, l'étape suivante est le commandement de payer. Vous devez charger un commissaire de justice (l'ancien huissier) de le faire parvenir au locataire, puis à sa caution. Un point à connaître : le bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, qui permet de saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail en cas d'impayé.
Selon Service-public, le commandement doit contenir, sous peine de n'avoir aucune valeur :
- le délai accordé au locataire pour payer (6 semaines) ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l'information que, faute de paiement ou de demande de délais, vous pouvez demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion ;
- l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- l'information que le locataire peut demander au juge un délai de grâce, aux conditions de l'article 1343-5 du code civil (2 ans maximum, 3 ans si le locataire est en mesure de rembourser).
Le commissaire de justice doit aussi signaler le commandement à la Ccapex, la commission départementale qui coordonne la prévention des expulsions. Vous n'avez pas cette démarche à faire vous-même.
Après les 6 semaines, vous pouvez assigner le locataire devant le juge
Passé ce délai, si la dette n'est pas soldée et qu'aucun étalement n'a été convenu, vous pouvez assigner le locataire. Service-public décrit les démarches : saisir le juge des contentieux de la protection du lieu du logement (éventuellement en référé), et charger un commissaire de justice de délivrer l'assignation au locataire et de la signifier au représentant de l'État dans le département.
Dans votre demande, vous sollicitez la condamnation du locataire à payer la dette et les frais de justice, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation. L'audience a lieu au moins 6 semaines après que le locataire a reçu l'assignation. Vous pouvez vous faire assister d'un avocat sans y être obligé, et il vous sera demandé de répondre au diagnostic social et financier qui éclaire le juge sur la situation.
Le juge peut suspendre la clause résolutoire si le locataire reprend le loyer
À l'audience, deux issues principales existent, d'après Service-public :
| Situation du locataire | Décision possible |
|---|---|
| Loyer courant repris en totalité avant l'audience, capacité de rembourser | Échéancier de 3 ans maximum, clause résolutoire suspendue |
| Loyer courant non repris, ou pas de capacité de rembourser | Bail résilié et expulsion ordonnée |
Si le locataire ne respecte pas l'échéancier (retard ou non-remboursement), le bail est résilié et vous pouvez poursuivre l'expulsion. Dès la résiliation, il devient occupant sans droit ni titre : vous lui facturez une indemnité d'occupation, et non plus un loyer. Cette distinction compte pour vos écritures et pour les documents que vous lui remettez.
Le commandement de quitter les lieux ouvre un délai, en général de 2 mois
Une fois la décision obtenue, le commissaire de justice la signifie au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux, dont il informe le préfet. Généralement, le locataire dispose alors de 2 mois pour partir, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai. Pendant cette période, le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire d'un mois à un an.
La trêve hivernale reporte l'expulsion du 1er novembre au 31 mars
C'est ici que la trêve intervient. Selon Service-public, deux situations existent. Si le locataire a une solution de relogement correspondant à ses besoins, l'expulsion peut avoir lieu toute l'année dès que le délai pour partir est dépassé. S'il n'en a pas, l'expulsion n'est pas possible du 1er novembre au 31 mars inclus, et elle est reportée si le délai pour quitter les lieux se termine pendant cette période. Les articles L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution encadrent ces règles. Dans les Dom, une trêve cyclonique peut s'appliquer.
La leçon pratique est simple : plus le premier courrier part tôt, plus il y a de chances que l'étape finale tombe hors de la trêve. Chaque semaine gagnée au départ peut éviter que l'étape finale tombe dans la trêve.
Seul un commissaire de justice peut expulser, jamais le bailleur
Même avec une décision en main, vous ne devez jamais entrer dans le logement, changer la serrure ou toucher aux meubles avant l'intervention du commissaire de justice. Service-public précise que l'expulsion menée par le bailleur lui-même l'expose à des poursuites, avec jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende, comme le prévoit l'article 226-4-2 du code pénal.
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice dresse un procès-verbal et peut demander le concours de la police ou de la gendarmerie au préfet. Le préfet peut refuser (l'absence de réponse sous 2 mois vaut refus). Dans ce cas, vous pouvez demander une indemnisation à l'État, par lettre recommandée au préfet, avec les justificatifs de vos préjudices : loyers perdus, frais de remise en état, frais de commissaire de justice, par exemple.
À lire aussiAPL et CAF, guide du bailleurComment fonctionne le tiers payant, et que devient-il en cas d'impayé ?Questions fréquentes
Puis-je lancer un commandement de payer en plein hiver ?
Oui, rien dans la fiche de Service-public n'interdit d'engager la procédure pendant la trêve. C'est l'exécution de l'expulsion qui est reportée jusqu'au 31 mars lorsque le locataire n'a pas de solution de relogement. Les étapes judiciaires peuvent donc avancer, ce qui permet de gagner du temps pour le printemps.
Que faire si le locataire propose de payer en plusieurs fois ?
Acceptez par écrit et faites signer l'accord par les deux parties, comme le recommande Service-public. Un étalement convenu avant l'assignation évite le recours au juge tant que les échéances sont respectées. Gardez la preuve de chaque versement reçu.
Mon bail ne contient pas de clause résolutoire : que se passe-t-il ?
Le bail signé à partir du 29 juillet 2023 en contient obligatoirement une. Pour un bail plus ancien sans clause, vous devez d'abord saisir le juge pour obtenir la résiliation, le paiement de la dette et l'expulsion. Le juge apprécie alors si la faute du locataire est assez grave pour justifier la résiliation.
Dois-je prévenir la Caf même si je n'ai pas touché l'aide directement ?
Oui, dès que l'impayé atteint deux fois le loyer hors charges lorsque l'aide est versée au locataire. Le seuil est plus bas lorsque l'aide vous est versée, car il se calcule sur le loyer net de l'aide. Ne pas signaler l'impayé vous expose à une amende de 8 010 €.
Ce qu'il faut retenir
- Dès le premier retard, envoyez une relance puis, si besoin, une mise en demeure, et déclarez l'impayé à Visale (sous 30 jours) ou à votre assurance.
- Calculez le seuil de deux mois pour la Caf et signalez l'impayé par lettre recommandée.
- Faites délivrer le commandement de payer avant la fin octobre si possible, pour que les délais jouent en votre faveur.
- Ne touchez jamais au logement sans commissaire de justice.
- Pour garder un historique clair des loyers encaissés et des quittances émises, vous pouvez utiliser les quittances de loyer automatiques de Lokto. Pour les règles générales de votre rôle, consultez le guide des obligations du bailleur et du locataire.