Annexes du bail de location vide : les pièces à joindre au contrat, et celles qui attendent la remise des clés
Vous avez rédigé le bail, vérifié le loyer, fixé la date d'entrée. Reste la pile de pièces à joindre au contrat. C'est la partie que l'on traite en dernier, souvent la veille de la remise des clés, et c'est précisément là que les oublis se produisent. Un bail bien rédigé mais amputé de ses annexes reste un bail fragile : le locataire peut réclamer les documents manquants, et certaines protections sur lesquelles vous comptez ne jouent plus.
Voici ce que le contrat type impose réellement de joindre à un bail de location vide, ce qui n'est obligatoire que dans certains cas, et ce qui relève de la simple bonne pratique.
La liste officielle, telle que le contrat type la fixe
Le modèle de bail de location vide est fixé par l'annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce texte se termine par une rubrique « Annexes » qui énumère les pièces jointes au contrat :
- un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant : destination de l'immeuble, jouissance et usage des parties privatives et communes, quote-part de charges afférente au lot loué ;
- le dossier de diagnostic technique, dont le contenu varie selon le logement (voir plus bas) ;
- la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- l'état des lieux ;
- l'autorisation préalable de mise en location, lorsque la commune a instauré ce dispositif ;
- les références aux loyers du voisinage, dans le cas particulier d'un loyer réévalué parce qu'il était manifestement sous-évalué.
Cette liste n'est pas un usage d'agence, c'est le texte réglementaire. Si votre modèle ne prévoit aucune de ces rubriques, il est probablement dépassé : le guide des mentions obligatoires du bail détaille le corps du contrat, et un bail généré directement conforme vous évite de reconstituer la liste à la main.
Le dossier de diagnostic technique : ce qui s'annexe, ce qui se fournit sur demande
C'est le bloc le plus volumineux, et le plus variable. Pour une location vide à usage de résidence principale, le bailleur doit fournir :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf cas particuliers comme un logement occupé moins de quatre mois par an ou un monument historique ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, lorsque l'installation a plus de quinze ans ;
- l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques), si le logement se situe dans une zone concernée ;
- l'état des nuisances sonores aériennes, si le logement se trouve dans une zone d'exposition au bruit d'un aérodrome.
Une nuance mérite d'être connue, parce qu'elle fait gagner du temps : l'état relatif à la présence d'amiante fait partie du dossier, mais il n'a pas à être annexé au bail. Le bailleur le tient à disposition du locataire, qui peut le demander. L'administration le formule ainsi sur service-public.gouv.fr, et cela ne vous dispense évidemment pas de l'avoir.
Deux réflexes pratiques. Le dossier s'annexe à la signature, mais aussi au renouvellement du bail : un DPE arrivé à expiration entre-temps doit être refait. Et la transmission peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition de l'une des parties, ce qui évite de reconstituer un dossier papier à chaque entrée.
La notice d'information, l'oubli le plus fréquent
La notice d'information est un document type, fixé par arrêté, qui récapitule les droits et obligations de chacun. Elle n'est pas rédigée par vous, elle n'engage rien de particulier, et pourtant c'est l'annexe la plus souvent absente des baux signés entre particuliers. Son absence se remarque immédiatement si un litige se présente, alors que la joindre ne coûte qu'un fichier de plus.
L'état des lieux : annexé au bail, mais établi à la remise des clés
Le contrat type précise un point utile : l'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés, dont la date peut être postérieure à celle de la signature du bail. Vous n'avez donc pas à vous inquiéter d'un bail signé le 20 pour une entrée le 1er.
En revanche, ne pas l'établir du tout est un risque réel. L'article 1731 du code civil suppose que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Mais la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut d'état des lieux, cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à son établissement. Autrement dit, le bailleur qui néglige l'état des lieux se prive de l'argument le plus simple au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Zone tendue et permis de louer : deux cas particuliers à ne pas confondre
En zone tendue, ce n'est pas une annexe qui est en cause mais une mention du contrat : le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. Vérifiez d'abord si votre commune est concernée, la liste des communes en zone tendue change au fil des décrets.
Le permis de louer est d'une autre nature. Là où l'intercommunalité ou la commune l'a instauré, l'autorisation préalable de mise en location doit être obtenue avant la mise en location, annexée au bail, et redemandée avant chaque nouvelle mise en location. L'ANIL rappelle que l'absence d'autorisation expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros, portée à 15 000 euros en cas de location malgré un refus. C'est le seul point de cette liste où l'oubli se paie directement, et non au moment d'un litige.
Ce qui change pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Bonne nouvelle pour votre organisation : la liste des annexes n'est pas touchée. Ce sont les clauses du corps du contrat qui évoluent, notamment la clause résolutoire pour défaut de paiement, désormais intégrée au modèle, la mention facultative du numéro de téléphone portable des parties et une mention relative à la servitude de résidence principale dans les secteurs concernés. Vos baux en cours restent valables tels quels.
La check-list avant la remise des clés
Pour un bail de location vide, comptez six vérifications :
- le DPE, et les diagnostics propres au logement : plomb avant 1949, électricité et gaz au-delà de quinze ans, risques et bruit aérien selon la localisation ;
- la notice d'information ;
- l'extrait du règlement de copropriété si le logement est en copropriété ;
- l'autorisation préalable de mise en location si votre commune l'exige ;
- l'état des lieux, établi à la remise des clés et signé par les deux parties ;
- une preuve de remise de l'ensemble, par signature du bordereau d'annexes ou par envoi daté.
La grille de vétusté, elle, n'est pas obligatoire : elle ne s'applique que si les parties conviennent de s'y référer. C'est une bonne pratique, pas une exigence légale, et il vaut mieux savoir de quel côté on se situe.
Une fois le locataire installé, l'obligation suivante est mensuelle : délivrer la quittance quand il l'a demandée. Autant prendre l'habitude dès le premier mois avec une quittance de loyer conforme plutôt que de rattraper six mois de retard en fin d'année.