Point mensuel septembre 2026 : nouveau bail au 1er octobre, APL, taxe foncière
La rentrée locative ne se limite pas aux états des lieux d'entrée. Ce mois de septembre 2026 concentre plusieurs échéances qui touchent directement les propriétaires bailleurs particuliers : un nouveau contrat type de location entre en vigueur le 1er octobre, les aides au logement sont revalorisées à la même date, les avis de taxe foncière arrivent et le parcours par geste de MaPrimeRénov' a été resserré depuis le 1er septembre. Voici ce qu'il faut retenir, et surtout ce qu'il faut faire.
Le contrat type de location change au 1er octobre 2026
C'est la nouveauté la plus structurante du trimestre. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe les contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Point essentiel pour votre organisation : le nouveau modèle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Vos baux en cours restent valables tels quels, vous n'avez rien à refaire sur votre parc actuel. En revanche, tout bail signé à partir de cette date doit reprendre le nouveau modèle.
Trois évolutions méritent votre attention.
La clause résolutoire pour impayé est intégrée au contrat type. Elle prévoit que le bail est résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour le loyer, les charges ou le dépôt de garantie. Ce délai de six semaines n'est pas une invention du décret, il résulte de la loi du 27 juillet 2023 : le contrat type ne fait que s'aligner. Deux nuances importantes. Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois prévu au contrat continue de s'appliquer, comme l'a rappelé la Cour de cassation dans un avis du 13 juin 2024. Et dans tous les cas, la clause ne joue pas toute seule : la résiliation suppose de saisir le juge.
Une mention relative à la servitude de résidence principale fait son entrée, pour les logements situés dans les secteurs délimités à ce titre par le plan local d'urbanisme. Si votre commune a instauré ce type de secteur, la mention doit figurer au bail. Sinon, elle ne vous concerne pas.
Le numéro de téléphone portable des parties devient possible, dans la désignation du bailleur et du locataire. C'est facultatif. Rien ne vous oblige à communiquer votre portable personnel, rien ne vous l'interdit non plus si vous estimez que cela fluidifie la relation.
Le modèle prévoit par ailleurs des clauses résolutoires facultatives, notamment pour défaut d'assurance habitation ou pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
Les aides au logement revalorisées au 1er octobre
Les aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) sont indexées chaque année au 1er octobre sur l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre. L'INSEE a publié cet indice le 10 juillet 2026 : il s'établit à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an. Sauf décision contraire du gouvernement d'ici l'automne, la revalorisation des aides suivra ce même rythme.
Pour un bailleur, ce n'est pas un détail si vous êtes en tiers payant, c'est-à-dire si la Caf vous verse directement l'aide. Le montant versé par la caisse évolue, et la part réellement payée par votre locataire évolue en sens inverse. Deux réflexes en octobre : contrôler le montant crédité sur votre compte, et vérifier que la quittance que vous délivrez fait bien apparaître le loyer total, l'aide versée en tiers payant et le solde effectivement acquitté par le locataire. Le détail de ce que la caisse attend de vous est repris dans notre guide de la gestion APL et Caf côté bailleur.
À ne pas confondre avec la révision annuelle de votre loyer, qui obéit à ses propres règles : elle suppose une clause de révision au bail et se déclenche à la date convenue au contrat, sur la base de l'IRL du trimestre de référence. Si votre échéance tombe cet automne, vous pouvez chiffrer la hausse avec notre calculateur de révision de loyer à l'IRL.
Taxe foncière 2026 : le calendrier de l'automne
Les avis de taxe foncière 2026 sont consultables en ligne depuis le 27 août pour les propriétaires non mensualisés, et à partir du 19 septembre pour les mensualisés. Les envois papier s'échelonnent de fin août à fin septembre pour les premiers, un peu plus tard pour les seconds.
La date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026, reportée au 20 octobre si vous réglez en ligne, le prélèvement intervenant alors quelques jours après. Au-delà d'un certain montant, le paiement dématérialisé est d'ailleurs obligatoire.
Profitez de l'arrivée de l'avis pour isoler tout de suite la ligne relative à l'enlèvement des ordures ménagères. C'est la seule composante de la taxe foncière que vous pouvez répercuter sur votre locataire, au montant exact et sur justificatif, au moment de la régularisation des charges. Le reste de l'impôt foncier reste à votre charge.
MaPrimeRénov' : le parcours par geste resserré depuis le 1er septembre
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 a réduit la liste des travaux finançables isolément dans le parcours par geste de MaPrimeRénov', avec effet au 1er septembre 2026. Plusieurs équipements ne peuvent plus être aidés seuls et ne restent soutenus que dans le cadre d'un bouquet de travaux visant une amélioration énergétique d'ensemble.
Concrètement, si vous aviez prévu un geste isolé sur un logement énergivore, refaites le chiffrage avant de signer un devis, et renseignez-vous auprès de l'Anah sur le régime applicable à votre dossier selon sa date de dépôt. La tendance de fond ne change pas : le soutien public se déplace des petits gestes vers les rénovations d'ampleur.
Encadrement des loyers : l'échéance du 25 novembre 2026
L'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers, ouverte par la loi ELAN puis prolongée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022, arrive à son terme le 25 novembre 2026 dans l'Hexagone. Elle s'applique aujourd'hui à Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole et vingt-quatre communes du Pays basque. Outre-mer, le dispositif a été prolongé jusqu'en juin 2030.
Tant qu'aucun texte n'a prorogé l'expérimentation, la prudence commande de continuer à appliquer les plafonds en vigueur : loyer de référence majoré, complément de loyer justifié lorsqu'il est demandé, et mention des références dans le bail. Ne confondez pas ce dispositif avec le zonage tendu, qui produit d'autres effets, à commencer par le préavis réduit du locataire. Notre liste des communes situées en zone tendue vous permet de vérifier la situation de votre bien.
Votre feuille de route pour ce mois-ci
- Mettez à jour votre modèle de bail avant toute signature postérieure au 30 septembre.
- Consultez votre avis de taxe foncière et notez l'échéance d'octobre dans votre agenda.
- Repérez la ligne d'ordures ménagères en vue de la prochaine régularisation de charges.
- Si vous êtes en tiers payant, contrôlez en octobre le montant versé par la Caf et la cohérence de vos quittances.
- Vérifiez les dates de révision de vos baux pour ne pas laisser passer une année.
Être en règle, quand on gère soi-même un ou deux logements, ne suppose pas une veille juridique permanente. Cela tient à quelques gestes faits au bon moment, et à un modèle de bail à jour. Le reste de ce que la loi met à votre charge est détaillé dans notre guide des obligations du bailleur envers son locataire.