Point mensuel octobre 2026 : budget 2027, amortissement du meublé, IRL et trêve hivernale

Octobre concentre beaucoup de choses pour un bailleur particulier : un projet de budget qui touche directement la location meublée, un nouvel indice de révision des loyers, une échéance de taxe foncière, et la trêve hivernale qui approche. Voici ce qui compte vraiment, et ce qu'il faut en faire.

Budget 2027 : l'amortissement du meublé sérieusement encadré

Le projet de loi de finances pour 2027 a été présenté le 1er octobre 2026. Son article 7 s'attaque à un mécanisme central de la location meublée au régime réel : l'amortissement du logement.

Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au réel amortit son bien sur une longue durée, sans plafond annuel. Le projet introduit deux limites qui se cumulent :

• location meublée classique : amortissement limité à 2,5 % par an, et à 7 000 euros par foyer fiscal ;
• meublé de tourisme : 1,5 % par an, et 5 000 euros par foyer fiscal.

Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements détenus. Autre point à ne pas manquer : la fraction d'amortissement qui dépasserait le plafond serait définitivement perdue, alors qu'elle est aujourd'hui reportable sur les exercices suivants. Un régime transitoire est prévu pour le stock d'amortissements constitué jusqu'au 31 décembre 2026, déductible ensuite dans la limite de la moitié du résultat imposable.

Un point essentiel : rien n'est voté. Le texte entre en discussion au Parlement à la mi-octobre et peut encore être modifié, voire abandonné. Ce n'est donc pas le moment de bouleverser votre régime fiscal dans l'urgence, mais c'est le moment de regarder vos chiffres : si vous êtes au réel en meublé et que votre amortissement annuel dépasse nettement 7 000 euros, vous êtes dans la cible de la mesure.

Aides au logement : un gel proposé pour l'automne 2027

Deuxième mesure du budget qui touche les bailleurs, de façon indirecte mais concrète : le gel des aides personnelles au logement. Chaque 1er octobre, l'APL, l'ALF et l'ALS sont revalorisées en fonction de l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre. Le projet de budget propose de ne pas appliquer cette revalorisation au 1er octobre 2027.

L'effet pour un bailleur est mécanique quand l'aide est versée en tiers payant : si l'aide ne bouge pas et que le loyer, lui, est révisé, la part qui reste à la charge du locataire augmente d'autant. C'est le loyer résiduel qu'il faut surveiller, et c'est aussi celui qui doit apparaître correctement sur la quittance. Si la Caf vous verse l'aide directement, la page consacrée à la gestion de l'APL en tiers payant rappelle le mécanisme et les obligations de déclaration qui vont avec.

Là encore, il s'agit d'une mesure proposée, pas adoptée.

15 octobre : le nouvel indice de révision des loyers

L'Insee publie l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 le 15 octobre 2026. Pour mémoire, l'indice du deuxième trimestre s'établissait à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an, après 0,78 % au trimestre précédent. L'inflation locative repart donc doucement, sans rien de spectaculaire.

Deux rappels qui évitent les erreurs les plus fréquentes. D'abord, l'indice applicable n'est pas le dernier publié, mais celui du trimestre de référence inscrit dans votre bail. Ensuite, la révision n'est jamais automatique : elle suppose une clause de révision dans le contrat, et elle se perd pour l'année écoulée si vous ne la demandez pas dans les douze mois qui suivent la date convenue. Le calculateur de révision de loyer à l'IRL applique la formule à partir de votre indice de référence, et l'article sur la clause, la date et le piège de l'année perdue détaille les cas particuliers.

Taxe foncière : l'échéance tombe ce mois-ci

Pas de nouveauté réglementaire, mais une date à ne pas rater : la taxe foncière 2026 est à payer au 15 octobre, et au 20 octobre pour un paiement en ligne. Les propriétaires mensualisés ne sont pas concernés par cette échéance.

Côté récupération sur le locataire, un seul poste de l'avis est concerné : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elle se récupère au réel, sur la base du montant figurant sur l'avis, et les frais de gestion qui l'accompagnent ne sont pas récupérables. Gardez l'avis : c'est le justificatif que votre locataire peut demander.

1er novembre : la trêve hivernale

La trêve hivernale s'ouvre le 1er novembre 2026 et court jusqu'au 31 mars 2027. Pendant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même avec une décision de justice favorable, sauf exceptions prévues par les textes (relogement assuré, occupation sans droit ni titre, arrêté de péril, notamment).

Ce que la trêve ne suspend pas, en revanche : la dette, qui continue de s'accumuler, et la procédure. Commandement de payer, assignation, audience, jugement, tout cela reste possible pendant l'hiver. Si un impayé s'installe chez vous, les semaines qui viennent sont celles où engager les démarches, pas celles où attendre le printemps.

Le nouveau contrat type est entré en vigueur

Dernier rappel, pour les mises en location de ce mois-ci : depuis le 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés relèvent du nouveau contrat type issu du décret du 6 juillet 2026. Les baux en cours n'ont pas à être refaits. Mais si vous relouez maintenant, le modèle que vous utilisiez l'an dernier n'est plus le bon, et c'est le genre d'oubli qui ne se voit qu'en cas de litige. Partir d'un bail conforme généré à jour évite la relecture ligne à ligne.

Ce qu'il y a à faire en octobre

• payer la taxe foncière avant le 15, ou le 20 en cas de paiement en ligne ;
• relever l'IRL publié le 15 si une révision vous attend, en vérifiant d'abord le trimestre de référence inscrit au bail ;
• utiliser le nouveau contrat type pour toute mise en location ou tout renouvellement ;
• si un impayé est en cours, engager la procédure avant le 1er novembre plutôt qu'après ;
• suivre le budget 2027 sans rien précipiter : pour un meublé au réel, le plafonnement de l'amortissement est la mesure à surveiller jusqu'au vote prévu en novembre.