Réviser le loyer en 2026 : la clause, la date et le piège de l'année perdue

Chaque année, à la date prévue par le bail, vous pouvez réajuster le loyer de votre location à la hausse. Cette révision est indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'INSEE. Sur le papier, c'est simple. En pratique, beaucoup de bailleurs oublient la date, utilisent le mauvais indice ou découvrent trop tard que leur droit s'est éteint, et le manque à gagner se cumule bail après bail. La réponse courte : il faut une clause dans le bail, un logement classé A à E au DPE, le bon indice, et une demande faite dans l'année qui suit la date de révision.

Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste figé

La révision n'a rien d'automatique. Selon Service-public, elle n'est possible qu'une fois par an et seulement si le bail le prévoit. La loi du 6 juillet 1989 encadre cette révision pour un logement vide (article 17-1) comme pour un logement meublé (article 25-9). C'est la clause qui pose le principe de l'indexation et, le plus souvent, qui fixe la date de révision et le trimestre de l'IRL servant de référence.

Sans clause, le loyer reste figé en cours de bail. Il existe une exception : selon l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bail ou un avenant prévoit par une clause expresse des travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, il peut fixer la majoration du loyer qui en résulte. D'autres cas particuliers existent, détaillés dans la fiche de Service-public. Avant toute chose, relisez donc votre contrat. La quasi-totalité des baux récents contient la clause, car les modèles de contrat l'intègrent par défaut. Sur un bail ancien, reconduit tacitement depuis des années, mieux vaut vérifier.

Deux précisions utiles :

• la date de révision est celle que le bail indique (une date convenue ou, à défaut, le terme de chaque année du contrat), selon l'article 17-1 ;
• à défaut de clause fixant la date de référence, c'est celle du dernier IRL publié à la signature du contrat, selon le même article 17-1 et Service-public.

Autre cas à connaître : pour un logement loué en bail mobilité, Service-public indique que la révision du loyer en cours de bail est interdite.

Un logement classé F ou G voit son loyer gelé

C'est le point qui piège encore beaucoup de bailleurs. Depuis le 24 août 2022, issu de la loi Climat et Résilience, le ministère de la Transition écologique indique que toute augmentation de loyer est interdite pour les logements du parc privé classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). L'article 17-1 l'écrit aussi : ni la révision ni la majoration pour travaux d'amélioration ne s'appliquent aux logements de classe F ou G. Le gel vaut pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date, en location vide comme meublée. Les meublés touristiques ne sont pas concernés.

Concrètement, le gel porte sur plusieurs types de hausses :

Ce gel s'inscrit dans le calendrier plus large des passoires énergétiques. Toujours selon le ministère, les seuils de décence énergétique se durcissent : un logement classé G n'est plus louable depuis le 1er janvier 2025, puis les F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034. Si votre bien approche de ces seuils, la question de la révision devient secondaire face à celle des travaux.

Le calcul se fait avec l'IRL du trimestre inscrit au bail

La formule officielle est celle de Service-public : nouveau loyer = loyer mensuel actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Pour éviter une erreur de saisie, vous pouvez aussi passer par notre calculateur de révision IRL.

Les derniers indices utiles en métropole sont les suivants :

L'INSEE publie un nouvel indice chaque trimestre. Le tableau s'arrête au dernier indice dont nous avons pu contrôler la valeur sur les pages officielles : si votre bail renvoie à un trimestre plus récent, reprenez la valeur sur le site de l'INSEE.

Deux erreurs reviennent souvent. La première consiste à prendre le dernier IRL publié plutôt que celui du trimestre inscrit au bail : c'est le trimestre de référence du contrat qui compte, pas forcément le plus récent. La seconde est d'arrondir de façon fantaisiste. Le calcul se fait au centime, et le locataire peut le refaire.

Vous avez un an pour demander la révision, pas davantage

Voici le point que trop de bailleurs découvrent trop tard. La révision n'est pas appliquée d'elle-même : c'est à vous de la demander. Selon l'article 17-1, le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Service-public le résume ainsi : « lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire ». L'ANIL le formule ainsi : faute de demande dans l'année, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée.

La leçon est simple : traitez la révision le jour de la date anniversaire, pas six mois plus tard. Un rappel de loyer réclamé plusieurs mois en arrière est contestable par le locataire.

La hausse prend effet à la demande, jamais avant

Deuxième subtilité : la révision n'est pas rétroactive. D'après l'article 17-1, la révision demandée dans le délai d'un an prend effet à compter de la demande du bailleur, ce que confirme Service-public. Si vous êtes en retard mais encore dans le délai d'un an, vous ne pouvez pas réclamer les mois écoulés depuis la date de révision.

Un exemple de Service-public l'illustre : pour une révision au 13 mars 2025, la demande reste possible jusqu'au 12 mars 2026. Si elle est faite le 13 juin 2025, seuls les loyers à partir de cette date peuvent être augmentés.

L'ANIL précise aussi que, une fois la demande reçue, le locataire doit payer le loyer recalculé, et qu'en cas de refus le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour réclamer la différence (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Informer le locataire par écrit sécurise le nouveau montant

Le bailleur doit informer le locataire par courrier, envoyé de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception, selon Service-public. Un courrier daté, ou à défaut un email, qui précise l'ancien loyer, le nouveau, les deux indices IRL utilisés et la date de prise d'effet, évite les malentendus et prouve la date de votre demande, qui est celle qui compte.

Pensez ensuite à répercuter la hausse sur la prochaine quittance de loyer. Si la CAF verse une partie du loyer directement, cette étape demande un peu d'attention.