Déclarer le loyer à la CAF : charges comprises ou hors charges, et ce que la caisse retient vraiment

La question revient à chaque attestation de loyer, et elle a l'air anodine. Votre bail indique « loyer 650 euros, provisions pour charges 60 euros ». Le formulaire de la caisse demande un montant de loyer. Faut-il écrire 650 ou 710 ?

Ce n'est pas un détail de remplissage. Le chiffre que vous inscrivez entre directement dans la formule de calcul de l'aide au logement de votre locataire, et les charges n'y jouent pas le rôle que la plupart des bailleurs imaginent. Voici ce que la caisse retient réellement, et ce qu'il faut mettre sur quelle ligne.

La caisse retient le loyer principal, les charges sont forfaitaires

L'aide au logement en secteur locatif se calcule selon une formule fixée à l'article D. 823-16 du code de la construction et de l'habitation :

Af = L + C - Pp

Trois termes, et un seul dépend de ce que vous déclarez :

• L est le loyer éligible. Le texte parle du « loyer principal pris en compte dans la limite d'un plafond », plafond fixé par arrêté selon la zone géographique et, sauf pour une chambre, la composition familiale ;
• C est le montant forfaitaire au titre des charges, fixé par arrêté selon la composition familiale ;
• Pp est la participation personnelle du ménage, calculée sur ses ressources.

Le mot important est « forfaitaire ». Les charges de votre locataire sont déjà couvertes par le terme C, à hauteur d'un montant décidé par arrêté, que ses provisions mensuelles soient de 30 ou de 120 euros. Les faire entrer dans la case du loyer ne les compte pas une seconde fois : cela gonfle artificiellement L, et rien d'autre.

Une précision de vocabulaire, utile pour comprendre les courriers que vous recevez. Dans le parc privé non conventionné, votre locataire perçoit le plus souvent l'allocation de logement familiale ou sociale, pas l'APL au sens strict. Le mode de calcul est le même : l'article D. 842-1 renvoie aux règles ci-dessus. C'est pour cela que les caisses parlent indifféremment d'« aide au logement ».

Gonfler le loyer déclaré ne fait pas monter l'aide

Un bailleur bien intentionné se dit parfois qu'un loyer déclaré plus élevé aidera son locataire. C'est l'inverse qui peut se produire, pour deux raisons.

D'abord, L est plafonné. Au-delà du plafond de loyer de la zone, les euros supplémentaires ne sont plus pris en compte : ils ne changent rien à l'aide.

Ensuite, le même article D. 823-16 prévoit une dégressivité. Lorsque le loyer principal dépasse un plafond de dégressivité, l'aide est diminuée proportionnellement au dépassement, jusqu'à devenir nulle au plafond de suppression. Ce plafond de dégressivité ne peut pas être inférieur à 2,5 fois le plafond de loyer. Un loyer déclaré charges comprises reste en général loin de ce seuil, mais le principe est clair : au-delà d'un certain montant, un loyer plus élevé fait baisser l'aide, il ne la fait pas monter.

À cela s'ajoute la raison la plus simple : une déclaration doit être exacte. Inscrire 710 euros là où le bail dit 650 euros de loyer principal, c'est déclarer un montant qui n'est pas celui du contrat.

Deux lignes, deux chiffres, tous les deux dans votre bail

En pratique, l'attestation de loyer et la déclaration annuelle distinguent le loyer et les charges. Vous n'avez donc rien à arbitrer, juste à recopier :

• sur la ligne du loyer : le loyer principal hors charges, tel qu'il figure au contrat, révision IRL comprise si vous en avez appliqué une ;
• sur la ligne des charges : les provisions pour charges ou le forfait de charges prévu au bail.

Ne rajoutez pas au loyer principal ce qui n'en fait pas partie : provisions pour charges, taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée sur le locataire, régularisation annuelle. Si le logement est à usage mixte d'habitation et professionnel, l'article D. 842-2 précise que les majorations de loyer liées à l'exercice de la profession ne sont pas prises en compte.

Pour vérifier l'effet réel d'un montant avant de l'envoyer, vous pouvez estimer l'aide au logement de votre locataire avec le simulateur APL, puis remplir l'attestation de loyer pour la CAF avec les chiffres du bail.

Colocation et meublé : deux règles que la caisse applique elle-même

Deux situations amènent souvent les bailleurs à « corriger » le montant avant de l'écrire. C'est une erreur, parce que le calcul est déjà prévu par les textes.

En colocation. L'article D. 842-3 prévoit que le loyer principal retenu est le loyer effectivement payé divisé par le nombre de cotitulaires du bail. Vous déclarez donc le loyer du logement et le nombre de colocataires, pas une part calculée par vous. Les plafonds de loyer applicables aux colocataires sont d'ailleurs fixés à 75 % des plafonds de droit commun.

En meublé. L'article D. 842-2 est encore plus net : lorsque le logement est loué en meublé, le prix du loyer est remplacé par les deux tiers du prix effectivement payé, dans la limite du loyer plafond. Autrement dit, la caisse retient d'office deux tiers. Déclarez le loyer réel du bail et laissez la règle s'appliquer.

Quand le montant déclaré ne correspond pas

Un montant inexact se traduit par un droit recalculé, et souvent par un trop-perçu que la caisse récupère auprès de l'allocataire. Si vous percevez l'aide en tiers payant, cette récupération peut porter sur les versements qui vous sont faits, et vous vous retrouvez à gérer un écart qui n'a pas d'origine locative.

Deux réflexes simples suffisent à l'éviter. Le premier est une obligation : signaler à la caisse les changements de situation de votre locataire dès que vous en avez connaissance, déménagement, changement du nombre de colocataires, impayé de loyer, ainsi que les loyers perçus. Le service en ligne dédié aux bailleurs permet de le faire directement. Le second relève de la bonne pratique : garder sous la main le bail et l'avis de révision, pour que le chiffre déclaré soit toujours celui du contrat en cours.

Attention enfin au calendrier. Selon Service-Public, une hausse de loyer n'est pas répercutée immédiatement sur l'aide : le droit est recalculé au 1er janvier suivant. Déclarer une révision IRL au moment où vous l'appliquez est donc la bonne démarche, même si l'effet sur l'aide se voit plus tard. Les plafonds de loyer et le forfait de charges, eux, sont revalorisés chaque année, sans aucune démarche de votre part.

Ce qu'il reste à faire

Ouvrez le bail, relevez deux montants, recopiez-les sur les deux lignes prévues. Le loyer principal d'un côté, les provisions pour charges de l'autre. La caisse fait le reste, y compris les divisions et les fractions que vous seriez tenté d'appliquer vous-même.

Pour aller plus loin sur les échanges avec la caisse, notre guide de l'APL et de la CAF pour le bailleur détaille le tiers payant, la déclaration de loyer et les impayés, et un article dédié explique ce que devient la quittance quand la CAF verse l'aide directement.