Encadrement des loyers en 2026 : fixer un loyer légal en zone tendue avant l'échéance de novembre

Fixer le loyer d'un logement est souvent la première décision d'un bailleur, et dans certaines villes c'est aussi la plus encadrée. Si votre bien se trouve dans une commune soumise à l'encadrement des loyers, vous n'êtes pas libre d'afficher le montant que le marché permettrait : le loyer hors charges ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par le préfet. Un dépassement vous expose à une mise en demeure, au remboursement du trop-perçu et à une amende. La règle tient en une ligne : vérifiez votre commune, calculez le plafond, puis écrivez-le dans le bail.

L'encadrement du niveau des loyers ne couvre que quelques territoires en 2026

L'encadrement du niveau des loyers reste une expérimentation prévue par l'article 140 de la loi ELAN : les collectivités volontaires peuvent demander qu'il soit mis en place, et un décret fixe le périmètre de chaque territoire. Selon Service-Public et l'ANIL, il s'applique aujourd'hui à Paris, à Lille (avec Hellemmes et Lomme), à Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux, au Pays Basque (24 communes) et à une partie de Grenoble-Alpes Métropole. D'autres agglomérations ont demandé à rejoindre le dispositif : le périmètre peut donc évoluer.

Premier réflexe : vérifiez si votre commune est concernée avant de rédiger le bail. Le plus simple est de consulter le simulateur officiel de votre territoire, le site de la préfecture ou l'observatoire local des loyers. Pour savoir si votre bien est en zone tendue au sens plus large, notre guide de la liste des communes en zone tendue donne le point de départ.

Les trois loyers de référence fixent le plafond

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, pour chaque territoire, trois montants exprimés en euros par mètre carré de surface habitable : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Ils varient selon le quartier, l'époque de construction de l'immeuble, le nombre de pièces et le type de location, vide ou meublée. Selon l'article 140 de la loi ELAN, le loyer de référence correspond au loyer médian observé localement, le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence, et le loyer de référence minoré est inférieur de 30 %.

Pour vous, la règle tient en une phrase : le loyer de base inscrit au bail est fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Vous multipliez le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface habitable : le résultat est votre plafond. En colocation, c'est la somme des loyers de tous les colocataires qui ne doit pas dépasser ce plafond.

Le loyer de référence minoré joue un rôle plus limité que le plafond. Lors du renouvellement du bail, une action en réévaluation peut être engagée si le loyer est inférieur à ce seuil, sauf pour un logement classé F ou G au DPE. Le nouveau loyer proposé reste alors inférieur ou égal au loyer de référence minoré, et le locataire peut le contester en produisant des loyers de voisinage comparables. Le bailleur doit faire sa proposition au moins six mois avant le terme du bail.

Dernier point de forme : le bail doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Si cette mention manque, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour vous mettre en demeure de l'ajouter. Sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois, afin d'obtenir le cas échéant une diminution du loyer. Pour la rédaction du reste du contrat, notre guide du bail conforme à la loi ALUR fait le tour des mentions à prévoir.

Le complément de loyer reste une exception, pas une règle

Il existe une soupape : le complément de loyer. Selon Service-Public, il permet d'ajouter au loyer de base un montant lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements comparables du même secteur : une terrasse spacieuse, une vue remarquable ou des équipements de très haut standing. Il ne peut s'appliquer que si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré, et jamais pour une caractéristique déjà prise en compte dans le loyer de référence, comme le nombre de pièces ou l'époque de construction.

Trois points de vigilance :

• Le complément doit être mentionné dans le bail, avec son montant et la caractéristique qui le justifie.
• Il est interdit si le logement présente l'une des caractéristiques listées par la loi : un DPE de classe F ou G, des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
• Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail (sauf pour un bail mobilité), et c'est alors au bailleur de prouver que le complément est justifié.

Un complément mal étayé se retourne donc facilement contre vous. Mieux vaut le réserver aux situations vraiment exceptionnelles et documenter la caractéristique invoquée : photos, descriptif, comparaison avec des biens du même secteur. Si la commission ne concilie pas les parties, le locataire a trois mois à compter de l'avis pour saisir le juge, et le loyer fixé s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Ce que vous risquez en cas de dépassement

Si le loyer dépasse le plafond, le locataire peut engager une action en diminution de loyer : la commission départementale de conciliation examine d'abord le litige, puis le juge peut être saisi. De son côté, le préfet, ou la collectivité à qui il a délégué cette mission, peut vous mettre en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser les loyers trop perçus. Vous disposez d'un mois pour présenter vos observations.

Faute de régularisation, l'article 140 de la loi ELAN prévoit une amende administrative qui ne peut excéder 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. L'amende ne fait pas obstacle à l'action du locataire, et le trop-perçu est à restituer depuis le début du bail. La sanction financière n'est donc pas le seul enjeu : c'est aussi une relation locative qui démarre sur un contentieux.

Fin novembre 2026 : une échéance à surveiller

L'expérimentation a été créée pour cinq ans par la loi ELAN, puis prolongée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle arrive à son terme dans les derniers jours de novembre 2026 (le 25 novembre selon l'ANIL, le 24 selon les simulateurs officiels de loyers de référence). Son avenir dépend d'une proposition de loi qui visait à la pérenniser et à l'ouvrir à toutes les communes volontaires en zone tendue, adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025.

Au Sénat, selon la presse, les sénateurs ont voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant, sans extension à de nouvelles communes. Le texte doit encore être voté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale avant le terme de l'expérimentation, et rien n'est définitivement acté à ce jour.

Pour un bailleur, la prudence commande de considérer que le dispositif s'applique pleinement tant qu'il n'a pas officiellement pris fin ou changé de nature. Ne pariez pas sur la disparition du plafond pour signer un bail au-dessus des références : si les règles perdurent, c'est vous qui porterez le trop-perçu. Un bail signé pendant l'expérimentation reste soumis au plafond en vigueur à sa signature.

En pratique, avant de signer

Trois gestes simples suffisent à sécuriser votre bail :

1. Vérifiez que votre commune est concernée et récupérez l'arrêté préfectoral en vigueur.
2. Calculez le loyer de référence majoré au mètre carré multiplié par la surface habitable, et restez sous ce plafond.
3. Mentionnez au bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et documentez tout complément de loyer.

Le DPE compte aussi : un logement classé F ou G ne peut donner lieu à aucun complément de loyer.

L'encadrement des loyers n'est pas une punition pour le propriétaire sérieux : c'est un cadre lisible. Une fois le bon montant calculé, vous louez l'esprit tranquille, sans crainte d'un rappel plusieurs mois plus tard. Propriétaire, pas gestionnaire : l'objectif est de poser les bonnes bases une fois, puis de ne plus y penser.