Assurance du locataire : réclamer l'attestation chaque année, et agir s'il ne la fournit pas

Vous avez remis les clés, reçu l'attestation d'assurance, rangé le dossier. Depuis, plus rien. C'est la situation la plus fréquente chez les bailleurs particuliers : l'assurance du locataire est vérifiée une fois, à l'entrée, puis oubliée pendant trois, six ou neuf ans. Or un contrat d'assurance habitation peut être résilié, ne pas être renouvelé, ou s'arrêter faute de paiement, sans que personne ne vous prévienne. Le jour du dégât des eaux, vous découvrez que le logement n'était plus couvert.

La loi vous donne pourtant un droit de regard, chaque année. Encore faut-il l'exercer, et savoir quoi faire quand le locataire ne répond pas. Voici la mécanique complète.

Ce que votre locataire doit, exactement

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs et de vous en justifier. La même obligation existe pour un logement meublé (article 25-3) et pour un bail mobilité (article 25-12).

Attention au périmètre : seule la garantie « risques locatifs » est obligatoire. Elle couvre les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Rien de plus. Elle ne couvre ni les dommages causés aux voisins si le sinistre dépasse les murs du logement, ni les biens personnels du locataire. Les garanties « recours des voisins et des tiers » et multirisques habitation sont, elles, facultatives. Beaucoup de locataires souscrivent une multirisque complète, tant mieux, mais vous ne pouvez pas l'exiger.

Côté calendrier, le locataire doit vous remettre son attestation à deux moments :

• lorsque vous lui remettez les clés du logement ;
• une fois par an, à votre demande.

Ces quatre derniers mots changent tout. L'obligation annuelle n'est pas automatique : elle se déclenche quand vous la réclamez. Si vous ne demandez jamais rien, le locataire ne commet aucune faute en ne vous envoyant rien. Le seul moyen de savoir que le logement est toujours assuré, c'est de poser la question.

La demande annuelle : une routine de cinq minutes

Rien n'impose de forme particulière à cette demande, mais l'écrit vous laisse une trace, et cette trace est ce qui rend la suite possible. Un courriel daté suffit dans la plupart des cas. Le réflexe le plus simple consiste à caler la demande sur la date anniversaire du bail, pour ne pas avoir à y penser.

Quand l'attestation arrive, trois vérifications valent le coup d'œil :

• le nom de l'assuré correspond bien au locataire titulaire du bail (et à tous les colocataires, le cas échéant) ;
• l'adresse assurée est celle du logement loué, pas l'ancien domicile ;
• la période de validité couvre l'année à venir, et pas une année déjà écoulée.

Une attestation périmée classée sans lecture ne vaut pas mieux qu'une attestation absente.

Rien ne vient : deux voies, et il faut choisir avant d'écrire

Si le locataire ne transmet pas son attestation malgré votre demande, la loi vous ouvre deux possibilités. Elles ne se cumulent pas, et c'est le point que la plupart des bailleurs découvrent trop tard.

Voie 1 : demander la résiliation du bail

Si votre bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance, vous devez charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de s'assurer. Un mois plus tard, s'il n'a toujours rien fourni, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, y compris en référé, pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Si le bail ne contient pas cette clause, il faut passer directement par une assignation délivrée par commissaire de justice, et c'est le juge qui décide de résilier ou non.

Dans les deux cas, comptez des frais de procédure et plusieurs mois. Pour une attestation manquante, c'est rarement proportionné.

Voie 2 : souscrire l'assurance pour le compte du locataire

C'est la voie pensée pour le cas courant, et elle règle le vrai problème : remettre le logement sous couverture.

Le mode d'emploi est précis :

1. Vous envoyez au locataire une lettre recommandée avec avis de réception indiquant votre intention de souscrire, pour son compte, une assurance couvrant les risques locatifs.
2. Il dispose d'un mois pour s'assurer lui-même et vous transmettre son attestation.
3. Passé ce délai sans réponse, vous souscrivez le contrat. Vous devez remettre au locataire une copie du contrat lors de la souscription, puis à chaque renouvellement.
4. Vous payez la prime annuelle à l'assureur. Le locataire vous rembourse par douzième, à chaque paiement de loyer.
5. Vous pouvez majorer le montant total de la prime de 10 % au maximum, plafond fixé par le décret du 30 mars 2016. Cette majoration indemnise la démarche, elle n'est pas une pénalité libre.
6. Le montant total dû par le locataire doit figurer sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer.

Un exemple chiffré, repris de la fiche officielle : pour une prime annuelle de 200 euros majorée de 10 %, le locataire vous doit 220 euros sur l'année, soit 18,33 euros par mois à ajouter à son loyer.

Le piège à connaître

Dès l'envoi de la lettre recommandée annonçant l'assurance pour compte, vous perdez la possibilité de résilier le bail pour absence d'assurance, même si votre bail contient une clause résolutoire. Le choix n'est donc pas seulement tactique, il est définitif pour ce motif.

Concrètement : si le défaut d'assurance est le seul reproche que vous faites à votre locataire, la voie 2 est presque toujours la bonne. Si ce défaut s'ajoute à des impayés répétés ou à des troubles sérieux, réfléchissez avant d'envoyer quoi que ce soit, car la lettre recommandée ferme une porte.

Quand l'assurance pour compte s'arrête

Elle n'a pas vocation à durer. Vous devez la résilier au plus vite dans deux cas : le locataire finit par vous remettre une attestation d'assurance risques locatifs, ou il quitte définitivement le logement avant le terme du contrat. Dans les deux situations, il vous rembourse la fraction de prime réclamée par l'assureur jusqu'à la résiliation, et vous retirez la ligne correspondante de la quittance.

Et votre propre couverture ?

L'assurance obligatoire du locataire protège le logement, pas vous. Elle ne couvre ni votre responsabilité de propriétaire, ni les périodes de vacance entre deux locataires. En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'ailleurs à chaque copropriétaire, occupant ou non, d'être assuré en responsabilité civile pour les dommages qui trouvent leur origine dans son lot. C'est l'objet de l'assurance propriétaire non occupant, souvent appelée PNO.

Trois réflexes à retenir

1. Inscrivez la demande d'attestation à la date anniversaire du bail, par écrit, chaque année. C'est la seule façon de rendre l'obligation annuelle effective.
2. Lisez l'attestation : nom, adresse, période de validité, garantie risques locatifs.
3. En cas de silence, tranchez avant d'écrire. Assurance pour compte ou résiliation, la première lettre envoyée engage la suite.

Cette vérification annuelle prend quelques minutes. Elle évite le scénario qui coûte vraiment cher : un sinistre dans un logement que plus personne n'assurait.