Assurance du locataire : réclamer l'attestation chaque année, et agir s'il ne la fournit pas

Vous avez remis les clés, reçu l'attestation d'assurance, rangé le dossier. Depuis, plus rien : l'assurance du locataire est vérifiée une fois, à l'entrée, puis oubliée pendant des années. Or un contrat d'assurance habitation peut être résilié ou s'arrêter faute de paiement sans que personne ne vous prévienne, et vous le découvrez le jour du dégât des eaux. La loi vous permet de réclamer l'attestation une fois par an, à votre demande, et d'agir si le locataire ne répond pas : voici la marche à suivre.

Votre locataire doit s'assurer et vous en justifier, mais seulement si vous le demandez

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification passe par une attestation de l'assureur ou de son représentant. L'obligation vaut aussi pour la location meublée constituant la résidence principale du locataire (article 25-3 de la même loi).

Ces derniers mots changent tout. L'obligation annuelle n'est pas automatique : elle se déclenche quand vous la réclamez. Si vous ne demandez jamais rien, le locataire ne commet aucune faute en ne vous envoyant rien. Le seul moyen de savoir que le logement est toujours assuré est de poser la question.

Seule l'assurance des risques locatifs est obligatoire

Selon Service-public, le locataire doit souscrire au minimum une garantie des risques locatifs : l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux, pour le logement loué uniquement. Beaucoup de locataires prennent une multirisque complète, tant mieux, mais vous ne pouvez pas l'exiger.

Une demande annuelle écrite prend cinq minutes

Rien n'impose de forme particulière à la demande, mais l'écrit vous laisse une trace, et cette trace rend la suite possible. Un courriel daté suffit dans la plupart des cas. Le plus simple est de caler la demande sur la date anniversaire du bail, pour ne pas avoir à y penser.

Quand l'attestation arrive, trois vérifications valent le coup d'œil :

• le nom de l'assuré correspond au locataire titulaire du bail, et à tous les colocataires le cas échéant ;
• l'adresse assurée est celle du logement loué, pas l'ancien domicile ;
• la période de validité couvre l'année à venir, et non une année déjà écoulée.

Une attestation périmée classée sans lecture ne vaut pas mieux qu'une attestation absente.

Sans attestation, vous choisissez entre résilier le bail et assurer pour le compte du locataire

Si le locataire ne transmet rien malgré votre demande, Service-public distingue deux possibilités. Elles ne se cumulent pas, et c'est le point que la plupart des bailleurs découvrent trop tard.

Voie 1 : demander la résiliation du bail

Si votre bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de s'assurer. Selon l'article 7 de la loi de 1989, cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Passé ce délai sans résultat, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, y compris en référé, pour faire constater la résiliation du bail.

Sans clause résolutoire, il faut faire assigner le locataire devant le tribunal par un commissaire de justice, et c'est le juge qui décide de résilier ou non. Dans les deux cas, comptez des frais de procédure et des délais : pour une simple attestation manquante, c'est rarement proportionné.

Voie 2 : souscrire l'assurance pour le compte du locataire

C'est la voie pensée pour le cas courant, et elle règle le vrai problème : remettre le logement sous couverture. La loi prévoit une mise en demeure, que Service-public précise sous forme de lettre recommandée avec avis de réception. Le mode d'emploi est le suivant :

1. Vous envoyez au locataire une lettre recommandée avec avis de réception indiquant votre intention de souscrire, pour son compte, une assurance couvrant les risques locatifs.
2. Il dispose d'un mois pour s'assurer lui-même et vous transmettre son attestation.
3. Passé ce délai sans réponse, vous souscrivez le contrat. Vous remettez au locataire une copie du contrat lors de la souscription, puis à chaque renouvellement.
4. Vous payez la prime annuelle à l'assureur. Le locataire vous la rembourse par douzième, à chaque paiement de loyer.
5. Vous pouvez majorer le montant total de la prime de 10 % au maximum, plafond fixé par le décret du 30 mars 2016. Cette majoration indemnise votre démarche, elle n'est pas une pénalité libre.
6. Le montant total dû par le locataire figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer.

Concrètement, si le défaut d'assurance est le seul reproche que vous faites à votre locataire, la voie 2 est presque toujours la bonne. S'il s'ajoute à des impayés répétés ou à des troubles sérieux, réfléchissez avant d'envoyer quoi que ce soit, car la lettre ferme une porte.

L'assurance pour compte s'arrête dès que le locataire s'assure ou quitte le logement

Elle n'a pas vocation à durer. D'après l'article 7, vous la résiliez dans le délai le plus bref permis dans deux cas : le locataire vous remet une attestation d'assurance, ou il part avant le terme du contrat d'assurance. Dans les deux situations, la prime ou la fraction de prime exigible jusqu'à la résiliation reste récupérable auprès de lui, et vous retirez ensuite la ligne correspondante de la quittance.

Votre propre couverture reste à votre charge

L'assurance obligatoire du locataire protège le logement, pas vous. Elle ne couvre ni votre responsabilité de propriétaire, ni les périodes de vacance entre deux locataires. En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. C'est l'objet de l'assurance propriétaire non occupant, souvent appelée PNO.