Louer en meublé de tourisme en 2026 : ce que la loi Le Meur impose aux bailleurs

La saison estivale est passée, mais la tentation de louer un studio ou un appartement à la nuitée pour capter la demande touristique reste là. Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le meublé de tourisme n'est plus l'eldorado fiscal qu'il a longtemps représenté. Si vous louez déjà en courte durée, ou si vous y songez pour rentabiliser un logement vacant, trois sujets vous concernent en 2026 : la fiscalité, l'enregistrement et la performance énergétique du logement. Voici ce qu'un propriétaire bailleur doit vraiment retenir, avec les textes à l'appui.

Un meublé de tourisme n'est pas une location meublée à l'année

Le code du tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. C'est la location saisonnière classique, celle que l'on retrouve sur les plateformes en ligne. Elle se distingue de la location meublée à l'année, qui relève d'un bail d'habitation et d'un locataire qui y vit. La distinction n'est pas qu'une question de vocabulaire : elle commande le régime fiscal et les obligations administratives qui suivent.

La fiscalité est nettement moins avantageuse depuis les revenus 2025

C'est le changement le plus lourd de conséquences. Jusqu'ici, le meublé de tourisme non classé bénéficiait au micro-BIC d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, avec un plafond confortable. L'article 7 de la loi du 19 novembre 2024 a modifié l'article 50-0 du code général des impôts pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, donc pour la déclaration déposée au printemps 2026. Les chiffres à connaître figurent sur la fiche de Service-public :

Au-delà du plafond, le régime du bénéfice réel s'applique. La location meublée à l'année n'est pas visée par la réforme : elle conserve son abattement de 50 %.

La leçon est claire : un propriétaire qui loue un bien non classé et qui déclarait tranquillement au micro-BIC va voir sa base imposable augmenter. Deux pistes valent la peine d'être étudiées. La première est de faire classer son meublé, une démarche à la charge du loueur qui rétablit l'abattement de 50 %. La seconde est de basculer au régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Le réel est plus exigeant en comptabilité, mais il devient souvent gagnant dès que les charges et les intérêts d'emprunt sont significatifs. Un calcul comparatif, ou l'avis d'un expert-comptable, tranche généralement la question. Si vous optez pour le réel, notre guide sur l'export FEC en gestion locative explique comment préparer vos écritures.

L'enregistrement devient la règle partout en France

Deuxième chantier, administratif celui-là. L'article 1er de la loi impose à toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location de faire, au préalable, une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. À la réception d'un dossier complet, le téléservice délivre un avis comportant un numéro de déclaration. Ce dispositif doit entrer en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 20 mai 2026.

Le calendrier pratique demande de la prudence. Service-public indique que l'enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, et que les titulaires d'un numéro délivré par leur commune disposeront de plusieurs mois pour le renouveler. Le site entreprises.gouv.fr précise que le numéro d'enregistrement est composé de 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme. Avant de publier ou de renouveler une annonce, vérifiez l'état du téléservice sur ces pages officielles.

Les sanctions ont été relevées par l'article 4 de la loi :

Le message envoyé aux propriétaires est simple : la location touristique sort de la zone grise et devient une activité déclarée et traçable.

La performance énergétique s'impose aux meublés de tourisme

C'est une nouveauté qui surprend beaucoup de bailleurs. Jusqu'à présent, le meublé de tourisme échappait aux exigences de performance énergétique qui pèsent sur la location classique. L'article 3 de la loi crée deux règles distinctes.

La première concerne tous les meublés de tourisme, sauf quand le logement est la résidence principale du loueur : ils doivent respecter les niveaux de performance énergétique d'un logement décent. Cette règle entre en vigueur le 1er janvier 2034. À cette date, le maire pourra demander le DPE en cours de validité, à transmettre sous deux mois, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. Louer un meublé qui ne respecte pas ces niveaux expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement.

La seconde règle vise les communes qui soumettent le changement d'usage à autorisation, typiquement les grandes villes et les zones touristiques tendues. Pour obtenir l'autorisation, le propriétaire présente un DPE classé de A à E, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034.

Les maires reprennent la main sur les jours et les autorisations

Dernier volet, le pouvoir donné aux communes. Selon l'article 4 de la loi, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, une commune peut, par délibération motivée, abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes. Si vous arrondissez vos fins de mois en louant votre propre logement pendant vos absences, ce plafond peut donc être plus court que vous ne le pensez selon la ville.

Les communes disposent aussi d'outils renforcés pour encadrer le changement d'usage, c'est-à-dire la transformation d'un logement d'habitation en meublé touristique. L'article 5 de la loi leur permet notamment de plafonner le nombre d'autorisations temporaires, de les délivrer pour moins de cinq ans et d'exiger une compensation. Il porte aussi à 100 000 € le plafond de l'amende civile en cas de changement d'usage irrégulier. Transformer durablement un appartement en location saisonnière n'est donc plus un droit acquis partout : cela se négocie avec la collectivité.

La copropriété n'est pas oubliée. D'après Service-public, un copropriétaire déclaré en mairie comme loueur doit en informer le syndic, et dans les copropriétés existantes un vote à la majorité des deux tiers peut interdire la location en meublé de tourisme, là où l'unanimité était exigée auparavant.

Quatre vérifications avant la prochaine mise en location

Pour un propriétaire, la loi Le Meur n'interdit pas la location touristique, mais elle en relève le niveau d'exigence. Voici les vérifications qui s'imposent :

1. Refaire le calcul fiscal. Comparez micro-BIC et régime réel sur vos chiffres réels, et évaluez l'intérêt de faire classer le meublé pour retrouver l'abattement de 50 %.
2. Vérifier l'obligation d'enregistrement et obtenir le numéro à 13 caractères avant toute annonce.
3. Contrôler le DPE de votre logement, surtout si votre commune impose une autorisation de changement d'usage, et budgéter d'éventuels travaux d'isolation.
4. Confirmer le plafond de jours applicable dans votre ville si vous louez votre résidence principale, ainsi que le règlement de votre copropriété.

Le meublé de tourisme peut rester une source de revenus intéressante, à condition de le traiter comme une activité encadrée et non comme un complément improvisé. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé : rapprochez-vous de votre mairie ou d'un professionnel pour votre situation précise.